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*13:04JST ビーロット Research Memo（4）：専門性とネットワークを活かす多様なビジネスモデルを展開 ■ビーロット<3452>の事業内容 1. 不動産投資開発事業 不動産投資開発事業は、同社の主力事業である。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップ後に売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築の建物を建築する「不動産開発型」の2つのタイプがあり、小規模から大規模まで幅広い不動産を取り扱う。出口（売却先）としては、富裕層（個人）からREITや海外の投資会社まで幅広いネットワークを有しており、同社の強みとなっている。なお、2024年12月期第3四半期は売却件数が増加したこと、特に住宅系の売却を順調に進めたことやコロナ禍以前より保有するホテル2件の売却を行ったことにより大幅な増収増益となり、業績はコロナ禍以前（2019年12月期）の水準を超えて推移する。 2024年12月期第3四半期の物件種類別売却件数を見ると、住宅系不動産29件（前年同期は26件）、事務所・店舗ビル4件（同6件）、土地（開発用地含む）4件（同2件）、ホテル2件（同0件）、その他0件（同1件）と、住宅系不動産、土地、ホテルの件数が伸びた。また同時期に、連結子会社でカプセルホテル1件、事務所・店舗ビル1件を売却した実績がある。 2. 不動産コンサルティング事業 不動産コンサルティング事業は、仲介業務と分譲マンションの販売受託業務がメインである。このうち、販売受託業務は2016年に実施したM&Aにより事業化され、近年は会社の吸収合併などでグループシナジーを発揮し、業容拡大を図っている。一方、仲介業務は相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関から紹介を受けた顧客が主な対象となる。実際には広範囲な資産コンサルティング業務全般を行っており、企業（不動産所有会社等）のM&A仲介も含まれる。また、シンガポール現地法人には海外投資家に日本の不動産への投資を促進する機能がある。同社は、様々なビジネスモデルを展開することで幅広いパートナー・顧客ネットワークを有している点を強みに、成約を拡大している。過去8年間の同セグメントの業績は、多少の上下はあるものの、売上高・セグメント利益ともに右肩上がりで、若手人材の成長も追い風となり、業容が拡大していることがわかる。2022年12月期に大型案件の引き渡しがあり業績が急に上がったが、これは特殊要因であり、2023年12月期以降も計画どおりの着地、進捗であることから、成長力に変化はない。 3. 不動産マネジメント事業 不動産マネジメント事業は、自社で所有する賃貸用不動産の賃料収入が大きな割合を占める。コロナ禍の影響を受け所有するホテル・宿泊関連の賃料収入の減少傾向が続いていたが、2022年12月期から回復し2023年12月期は大きく飛躍した。賃貸管理業務受託では、投資家の資産運用ニーズを捉え、投資物件の選定・管理・資産売却までのプロセスをマネジメントする手腕が問われる。同社は、自ら開発した物件を売却した後もAM（アセットマネジメント）・PM（プロパティマネジメント）を受託できており、長期的な資産運用サポートができる企業として評価が高い。ホテル以外にもオペレーショナルアセットへの取り組みの経験が豊富であり、進行期も冷凍冷蔵倉庫開発プロジェクトやヘルスケア施設のアセットマネジメントフィーなどを獲得している。結果として、AM・PM受託件数は着実に増加している。これらのビジネスモデルはストック型ビジネスとして安定収益を確保できる。過去8期の業績は、コロナ禍による落ち込みなどがあったものの、売上高・セグメント利益ともに拡大基調となっている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《HN》