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*17:08JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（8）：2024年11月期の業績予想は、引き続き堅調な推移を見込む ■業績動向 3. 2024年11月期の業績見通し 京橋アートレジデンス<5536>は2024年11月期業績見通しについて、売上高6,771百万円（前期比48.0%増）、営業利益858百万円（同14.9%増）、経常利益703百万円（同11.5%増）、親会社株主に帰属する当期純利益463百万円（同10.7%増）と引き続き2ケタの増収増益を見込んでいる。 日本経済は、コロナ禍を経て回復傾向にあるものの、不安定な国際情勢や金融市場が継続するとの予測もある。そのような事業環境下、同社主力の新築マンション「Casa」シリーズは、良好な資金調達環境を背景に、富裕層や一般企業などからの需要が引き続き底堅く推移すると予想されている。一方、地価や建築費の上昇、金利の先高観によって需要が押し下げられるリスクもあるが、現状の地価や建築費、金利などを考慮すると、リスクが発生しても大きな影響は生じないと見られる。こうしたなか、同社は市況動向を注視しつつ商品企画力を一層強化、引き続き東京23区を中心に資産価値の高い新築マンション開発に注力する方針である。 新築戸建・宅地開発事業は、土地価格の高騰により引き続き抑制気味の供給となる見込みだが、新築マンション開発事業は仕入が順調に推移していることから、2023年11月期以上の引渡しが期待される。加えて、ヴィンテージマンションのリノベ再販や一棟レジデンスのリノベ再販が進捗しているようで、売上高は50%近い大幅な増加が予想されている。一方、人員強化に加え、事業収支率が比較的高水準だった2023年11月期から平常化する想定にしていることもあり、営業利益は前期比14.9%増、営業利益率は同3.6ポイント低下の12.7%との見込みになっている（2022年11月期営業利益率は12.4%）。ただし、不動産開発ゆえのボラティリティや、全体に対して1プロジェクト当たり売上高構成比が高いことなどを同社が保守的に考慮している側面もある。そのため、2024年11月期の着地営業利益は想定を超える可能性も高いと弊社では考えている。 中期的にも新築マンション事業が成長をけん引 4. 中期成長イメージ 中期的には、今後の事業展開で述べたような方向で事業が進行していくものと予想する。特に主力の新築マンション事業では、現在の進捗から見ると年間20件以上の引渡しが視野に入ってくると考えられ、引き続き同社の成長をけん引すると見られる。敷地面積など条件によっては、従来のマンションよりワンサイズ大きいミドルクラスの新築マンションや分譲マンションへと領域を拡大する可能性もあると思われる。ヴィンテージマンションのリノベ再販や一棟レジデンスのリノベ再販といったリノベ事業の新しい取り組みも、少しずつ軌道に乗ってくることが予想される。このため、成長やマーケットでの地位確立に向けてコストが先行する場面もあるだろうが、中期的に2ケタの利益成長は期待したいところである。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光） 《HH》