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*15:59JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（9）：外部環境の悪化で減収減益・未達となったが、戦略は予定通り ■業績動向 1. 2023年11月期の業績動向 property technologies<5527>の2023年11月期の業績は、売上高が36,965百万円（前期比4.7%減）、営業利益が1,324百万円（同43.8%減）、経常利益が1,058百万円（同51.9%減）、親会社株主に帰属する当期純利益が661百万円（同52.5%減）と減収減益だった。期初予想に対しても、売上高で10,263百万円、営業利益で1,628百万円、経常利益で1,684百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で949百万円の未達となった。厳しい決算となったが、主因は外部環境の悪化にあり、中期経営計画に沿った成長戦略は予定通り進行した。 日本経済は、新型コロナウイルス感染症が第5類に位置づけられたことで一層社会活動の制限が穏和され、インバウンド需要やサービス消費の回復など社会活動の正常化に向けた動きが見られたが、一方、不安定な海外情勢などによる資源・エネルギーや原材料価格の上昇や、円安や賃上げなどの影響による全体的な商品・サービスの価格上昇など消費の下押しリスクの側面もあり、依然として先行き不透明な状況が続いた。同社が属する中古住宅流通市場においては、2022年12月から2023年11月の首都圏中古マンションの成約件数が微増にとどまった一方、同期間末の流通在庫は前年同期比20%近い増加となった模様である。これは、2022年末に行われた日本銀行による長期金利誘導を背景とした金利上昇懸念から、春先繁忙期の2023年1月以降の需要が盛り上がらなかったことが原因と考えられる。このため、多くの業者が在庫調整に向けて値下げに走る厳しい状況が続くこととなった。一方、戸建住宅事業に関係する住宅業界では、金利上昇懸念に加え、世界的インフレによる建設資材価格の高騰、人手不足による人件費高騰などの影響が大きく、より厳しい環境が続いた。 このような市場環境のなか、中古住宅再生事業を展開するホームネットは、2023年3月に京都支店、6月に岡山支店を開設して計15となった全国主要都市の拠点において、顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容などきめ細かい分析を進め、仕入と販売の拡大に努めた。さらに、「KAITRY」プラットフォームを効果的に運用することで差別化を進め、SaaSプロダクトの提供開始によって情報提供機能を強化した。しかし、流通在庫の増加と業界内での値下げ販売による在庫調整という環境の悪化から販売は伸び悩んだ。他社が値下げをするなか、同社は、戦略的に値下げをせずに販売に努め、契約ベースの販売数は昨対比10.1%増加したものの、決済数で昨対比5%の減少となった。加えて、後述の対策はあったものの、同社の在庫は大きく増加することとなった。 会社別では、以上の結果、ホームネットの物件仕入件数が通期で1,382件、物件販売件数は1,022件となり、売上高は27,422百万円（前期比1.6%減）、営業利益は944百万円（同40.4%減）となった。戸建住宅を扱う2社（ファーストホーム、サンコーホーム）については、合計引渡件数は328件となり、2社合算の売上高は9,522百万円（同12.5%減）、営業利益は510百万円（同36.8%減）となった。戸建住宅事業の場合、比較的富裕層向けの注文請負建築が主力のため一定の売上高は確保できるのだが、競争が激化した建売住宅が苦戦したことが業績低迷の要因といえる。 連結全体では、述べてきたような中古住宅再生事業と戸建住宅事業の販売低迷により減収となった。利益面では、中古マンションを値下げせずに粗利益率の低下を抑制したものの、売上高が伸びないなか、成長に向けた新規事業やテクノロジーへの先行投資もあり、減益となった。期初予想との比較では、金利上昇懸念による心理的買い控えや流通在庫増加による購買意思決定の遅れが、売上高の未達につながった。利益の未達は、売上高の未達に、成長戦略のための先行投資が重なったことが要因といえる。このように、前期比でも期初計画比でも厳しい決算となったが、主因は外部環境の悪化にあり、成長戦略は順調に進行していると考えられ、更に1月に公表された中期経営計画では外部環境の変化をカバーし得る事業の質的向上を目指すとしている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光） 《HH》