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*15:56JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（6）：2023年11月期第3四半期は、成長投資の負担から各利益は大きく減少 ■業績動向 1. 2023年11月期第3四半期累計の業績概要 property technologies<5527>の2023年11月期第3四半期累計の連結業績の売上高は26,104百万円（前年同期比1.4%減）、営業利益は668百万円（同55.3％減）、経常利益は489百万円（同65.4％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益は304百万円（同64.2％減）となった。新型コロナウイルスの感染症拡大（以下、コロナ禍）による行動制限が一層緩和されインバウンド需要やサービス消費の回復など社会活動の正常化に向けた動きがあった一方で、依然不安定な海外情勢などから資源・エネルギーや原材料価格の高騰、円安や賃上げなどの影響による全体的な商品・サービスの価格上昇等消費の下押しリスクの側面から先行き不透明な状況が続いた。 第3四半期累計期間は中古住宅再生事業を扱うホームネットにおいて2023年3月に京都支店、2023年6月に岡山支店を開設し、ポータルサイト「KAITRY（カイトリー）」の利用が伸び、仕入対応と販売供給に努めた。一方、流通在庫件数の増加等により販売は軟調に推移した。利益面では、売上高が伸びる前提でテクノロジー開発費用や人員（開発人員、新拠点配置・既存拠点増強人員）コスト、広告宣伝費等を先行投資していたため、営業利益以下の利益を大きく押し下げる結果となった。 期初予想に対する第3四半期の進捗率は、売上高の進捗率は55.3%、営業利益は22.6%、経常利益は17.8%、親会社株主に帰属する当期純利益は18.9%と、進捗は遅れた。2023年11月期は期初より下期に決済引渡しが増加する下期偏重型の受注・販売引渡しを見込んでいるものの期初発表予想値には至らない見通しとなり、2023年10月13日に業績予想の下方修正を行った。 リアル事業別の累計業績は、中古住宅再生事業の売上高が20,060百万円（前年同期比3.5%増）、戸建住宅事業が5,593百万円（同16.3%減）、その他342百万円（同7.9%増）となった。 主要KPIである第3四半期累計期間における査定数は前年同期比16.9%増の19,739件と伸び、仕入契約数も同12.6%増の1,061件となった。これは、ポータルサイト「KAITRY」の利用を含み情報量が増えたことなどにより不動産仕入が強化されたことによるものである。販売契約数は同7.8%増の777件と増加割合が低くとどまり、第3四半期末在庫数は同40.9%増の1,219件となった。 同社は仕入・販売・在庫の状況から第3四半期に金融機関より追加の長期借入を行った。同資金を元に、通常は一次取得者向けに空室で販売する不動産在庫を賃貸に転用することで、賃料収入を取得しつつ投資目的の買主への新たな販路の開拓を始めた。第3四半期末時点で、空室在庫については前年同期比21.6％増の974件、賃貸（オーナーチェンジ）在庫については同282.8％増の245件となった。 また、同社の営業活動推進に重要な役割を担う取引仲介会社拠点数は前年同期比39.5%増の8,100件、取引仲介会社営業員数は同40.7%増の21,711人とそれぞれ増加した。 2. 財務状況 (1) 財務状況 2023年11月期第3四半期末の財務状況は、資産合計は40,024百万円となり、前期末比9,098百万円増加した。主に、現金及び預金が1,127百万円、販売用不動産が6,996百万円、仕掛販売用不動産が337百万円、未成工事支出金が462百万円増加したことによるものである。のれんが132百万円減少したものの、特に販売用不動産が増えたことにより資産合計は大幅に増加した。第3四半期に販売用不動産の一部賃貸転用を行っており、賃貸（OC販売用）不動産の増加額としては4,160百万円となった。 負債合計は33,261百万円となり、前期末比7,602百万円増加した。主に、短期借入金が5,439百万円、未成工事受入金が914百万円、長期借入金（1年内返済予定の長期借入金を含む）が1,736百万円増加した一方で、未払法人税等が493百万円減少したことによる。 純資産合計は6,762百万円となり、前期末比1,496百万円増加した。主に、株式上場による新株発行等により資本金が595百万円、資本剰余金が595百万円増加したことに加え、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上に伴い利益剰余金が304百万円増加したことによるものである。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　清野克純） 《AS》