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*16:14JST ビーロット Research Memo（4）：投資開発、コンサルティング、マネジメントなど多様なビジネスモデルを展開 ■事業内容 1. 不動産投資開発事業 不動産投資開発事業はビーロット<3452>の主力事業である。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップ後に売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築建物を建築する「不動産開発型」の2つのタイプがあり、小規模から大規模まで幅広い不動産を取り扱う。出口（売却先）としては、富裕層（個人）からREITや海外の投資会社まで幅広いネットワークを有しており、同社の強みとなっている。なお、2022年12月期は販売用不動産評価損（510百万円）計上に伴い減益となったものの、売却件数、平均売却規模ともに前期を上回っており、コロナ禍からの回復基調が顕著である。 2022年12月期の物件種類別売却件数を見ると、住宅系不動産19件（前期は22件）、事務所・店舗ビル8件（同5件）、土地（開発用地含む）4件（同実績なし）と、事務所・店舗ビル及び土地取引が伸びた。また、地域別売却件数では、関東圏18件（同12件）、北海道圏1件（同実績なし）、九州圏3件（同実績なし）、関西圏8件（同13件）、中部圏1件（同2件）と、特に関東圏が伸長した。 2. 不動産コンサルティング事業 不動産コンサルティング事業は仲介業務と分譲マンションの販売受託業務がメインで、販売受託業務は2016年に実施したM&Aにより事業化され、近年会社の吸収合併などでグループシナジーを発揮し業容拡大を図っている。仲介業務は、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関から紹介を受けた顧客が主な対象となる。実際には広範囲な資産コンサルティング業務全般を行っており、企業（不動産所有会社等）のM&A仲介も含まれる。また、シンガポール現地法人においては海外投資家に日本の不動産への投資を促進する機能がある。同社は、様々なビジネスモデルを展開することで幅広いパートナー・顧客ネットワークを有している点を強みに、成約を拡大している。過去6期の同セグメントの業績は、多少の上下はあるものの、売上高・セグメント利益ともに右肩上がりである。特に2022年12月期は案件規模の拡大と、若手人材の成長も追い風となり、仲介成約件数及び販売受託引渡戸数が増加した結果、売上高・セグメント利益ともに大きく伸長した。 3. 不動産マネジメント事業 不動産マネジメント事業は、自社で所有する賃貸用不動産の賃料収入が大きな割合を占める。コロナ禍の影響を受け所有するホテル（9件）の賃料収入の減少傾向が続いていたが、2022年12月期は回復傾向が顕著であった。また、賃貸管理業務受託においては、投資家の資産運用ニーズを捉え、投資物件の選定・管理・資産売却までのプロセスをマネジメントする手腕が問われる。同社は、自ら開発した物件を売却した後もAM（アセットマネジメント）・PM（プロパティマネジメント）を受託することができており、長期的な資産運用サポートができる企業として評価が高い。結果として、AM・PM受託件数は着実に増加している。これらのビジネスモデルはストック型ビジネスとして安定収益を確保できることから、進行中の3ヶ年中期経営計画では同セグメントで年率20%成長を目指している。過去6期の業績は、多少の上下はあるものの売上高・セグメント利益ともにおおむね拡大基調となっている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《SI》