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*15:04JST フェイスNW Research Memo（4）：土地の仕入から一棟販売まで一括管理するワンストップサービスが強み（2） ■フェイスネットワーク<3489>の事業概要 5. 管理戸数と入居率 不動産マネジメント事業の過去4期間の管理戸数と入居率の推移については、販売物件数の積み上げに伴って管理戸数は堅調に増加し、入居率も90%台後半という高い水準で安定して推移している。 6. リスク要因・収益特性 不動産デベロッパーの一般的なリスク要因としては、事業用地仕入・在庫リスク、建築コスト（建築資材費、外注費）リスク、有利子負債リスク、賃貸管理・家賃保証物件の空室リスク、品質・法規制・訴訟リスクなどがある。個別物件によっては利益率の低い物件があり、さらに景気・金利・地価変動などで事業用地仕入コストや建築コストが高騰した場合は収益に影響を与える可能性がある。また、投資用商品の場合は投資家の投資マインド変化もリスク要因となる。 事業用地仕入・在庫リスクに対して同社は、メインターゲットとする城南3区において一定の知名度を得ているため、当該エリアにおける仕入用土地情報を比較的入手しやすい状況にある。販売に関してはプル型の販売体制を整えるとともに、「ワンストップサービス」が評価されて多数の不動産オーナーからのリピート受注・販売を得ている。さらに在庫リスクを軽減するため、土地を先行販売して設計・施工を請け負う建築商品の比率を戦略的に高めている。 建築コスト（建築資材費及び外注費）リスクとしては資材価格・原材料費の高騰の影響が挙げられるが、自社施工と外部施工で若干の差はあるものの、おおむね20%～30%程度の上昇に留まっているようだ。資材価格・原材料費の高騰は同社予算に対して一定程度に抑えられており、可能な範囲で売価への転嫁を行いつつ、継続的な資材発注のコントロール等により原価抑制を講じていることから、吸収可能な範囲内であると弊社では見ている。 品質リスクに関しては、自社開発物件のさらなる品質・性能・信頼の向上に向けて、2021年5月に第三者試験・検査・認証機関と取引基本契約を締結した。これにより、2021年5月以降に着工する自社開発物件すべてを対象に監査を行う。 なお、季節要因に関しては、竣工・引き渡しが春と秋の転居シーズン（入学・入社・転勤など）に集中する傾向があるため、同社の収益も第2四半期（7月～9月）と第4四半期（1月～3月）に偏重する傾向がある。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　欠田耀介） 《SI》