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プロパスト Research Memo(5):高速回転で買収から売却へ、市場変動リスクは小さい

2022/8/3 15:05 FISCO
*15:05JST プロパスト Research Memo(5):高速回転で買収から売却へ、市場変動リスクは小さい ■バリューアップ事業 1. 事業概要 バリューアップ事業は、半年から1年程度の短期プロジェクトである。首都圏エリアを中心に4~8億円程度の中古の収益ビル等を購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して、外壁洗浄、軒天井塗装、鉄部塗装、屋上防水、植栽交換等によって効率的に改修を行い、既存の建物の付加価値を高めたうえで、主に個人投資家を対象に売却する。2021年5月期から、大株主シノケングループのREITが同事業においても売却先に加わった。少額の改修工事で効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。プロパスト<3236>は購入後すぐに工事に入るため、工事開始から1ヶ月後には販売を開始することもある。買収から売却へ短期間で事業を回しており、市場変動リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間15~20棟ペースで売却している。 バリューアップ事業の2022年5月期の売上高は5,720百万円(前期比35.9%増)、営業利益は699百万円(同48.4%増)と大幅な増収増益となった。立地条件が良く、収益性の高いエリアでの物件売却が進められた結果である。営業利益率は12.2%と安定して推移した。同社では、付加価値が見込める物件の仕入及び売却を続けており、それが安定的な利益率につながったようだ。売上高では会社全体の32.3%、営業利益では21.9%となった。 2. 特長 同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対するバリューアップにも投資家のニーズはあり、資産価値の向上につなげている。 3. 実績例 最近の実績例は、以下のとおりである。 (1) 吾妻橋3プロジェクト(東京都墨田区)(※バリューアップ事例を参照<Before→After>) (2) 高円寺南2(東京都杉並区) (3) 水道町(東京都新宿区) (4) 永代2(東京都江東区) (5) 滝野川3(東京都北区) (6) 代沢(東京都世田谷区) (7) 内神田4(東京都千代田区) (8) 原町3(東京都目黒区) (9) 西新宿2(東京都新宿区) (10) 南品川2(東京都品川区) (11) 世田谷4(東京都世田谷区) (12) 広尾2(東京都渋谷区) 4. バリューアップ事例 バリューアップの具体的事例として、吾妻橋3プロジェクトでは、同社が物件を購入した時点で屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工することで、ビルの資産価値を高めた。 (執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希) 《YM》
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首都圏で単身世帯向け分譲マンションや小型賃貸マンションを展開。中古ビル再生販売も手掛け、販売用不動産の取得を推進。大型プロジェクトで前倒しでの売却が見込まれていることもあり、24.5期中間期は増収増益。 記:2024/01/28