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*15:34JST ビーロット Research Memo（4）：主力の不動産投資開発事業では、柔軟な対応力が強み ■事業内容 1. 不動産投資開発事業 不動産投資開発事業はビーロット<3452>の主力事業である。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップ後に売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築建物を建築する「不動産開発型」の2つのタイプがあり、小規模から大規模まで幅広い不動産を取り扱う。出口（売却先）としては、富裕層（個人）からREITや海外の投資会社まで幅広いネットワークを有しており、同社の強みとなっている。なお、2021年12月期は大型物件の売却がなかったこともあり※減収となった。 ※2020年12月期は、創業以来最大の案件である「ビーロット江坂ビル（大阪府吹田市）」をビーロットリート投資法人に130億円で売却した。 2021年12月期の物件種類別売却件数を見ると、住宅系不動産22件（前期は17件）、事務所・店舗ビル5件（同5件）、土地（開発用地含む）実績なし（同3件）と、住宅系不動産が増加した。また、地域別売却物件数では、関東圏12件（同13件）、北海道圏実績なし（同1件）、九州圏実績なし（同6件）、関西圏13件（同2件）、中部圏2件（同3件）と、関西圏が大きく伸長した。 2. 不動産コンサルティング事業 不動産コンサルティング事業は仲介業務がメインであり、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関から紹介を受けた顧客が主な対象となる。旧 連結子会社のライフステージ（2021年4月に吸収合併）が行っていた分譲マンションの販売受託業務もこのセグメントに入る。実際には広範囲なコンサルティング業務全般を行っており、企業（不動産所有会社等）のM&A仲介も含まれる。また、シンガポール現地法人においては海外投資家に日本の不動産への投資を促進する機能がある。同社は、様々なビジネスモデルを展開することで幅広いパートナー・顧客ネットワークを有している点を強みに、成約を拡大している。過去7期の同セグメントの業績は、多少の上下はあるものの、売上高・セグメント利益ともに右肩上がりである。 3. 不動産マネジメント事業 不動産マネジメント事業は、売却先の富裕層や投資家からの賃貸管理業務受託、自社で所有する賃貸用不動産の賃借などを行う。賃貸管理業務受託においては、投資家の資産運用ニーズを捉え、投資物件の選定・管理・資産売却までのプロセスをマネジメントする手腕が問われる。同社は、自ら開発した物件を売却した後もAM（アセットマネジメント）・PM（プロパティマネジメント）を受託することができており、長期的な資産運用サポートができる企業として評価が高い。結果として、AM・PM受託件数は着実に増加している。一方、自社所有不動産の賃貸収入は、ストックビジネスとして、安定収益を確保する上では不可欠である。過去7期の同セグメントの業績は、多少の上下はあるものの売上高・セグメント利益ともにおおむね拡大基調となっており、受託テナント数及び総面積も同様の傾向である。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《YM》