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*16:05JST プロパスト Research Memo（5）：高速回転で買収から売却へ、市場変動リスクは小さい ■バリューアップ事業 1. 事業概要 バリューアップ事業は、期間6ヶ月程度の短期プロジェクトである。首都圏エリアを中心に3～5億円程度の中古の収益ビル等を購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めたうえで、主に個人投資家を対象に売却する。2021年5月期から、大株主シノケングループのREITが同事業においても売却先に加わった。少額の改修工事で効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。プロパスト<3236>は購入後すぐに工事に入るため、6ヶ月～1年程度の事業であるが、工事開始から1ヶ月後には販売を開始することもある。買収から売却へ短期間で事業を回しており、市場変動リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間15～20棟ペースで売却している。 バリューアップ事業の2021年5月期の売上高は4,209百万円（前期比29.6%減）、営業利益は471百万円（同27.5%減）と減収減益であった。コロナ禍の影響で、2020年2月～6月頃は不動産の動きが止まっていたため、十分な仕入ができなかったことが響いた。ただ、営業利益率は11.2%と安定して推移している。同社では、付加価値が見込める物件の仕入及び売却を続けており、それが安定的な利益率につながっているようだ。売上高では会社全体の22.3%、営業利益では17.0%を占めている。 2. 特長 同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対するバリューアップにも投資家のニーズはあり、資産価値の向上につなげている。 3. 実績例 最近の実績例としては、以下のとおり。 (1) 吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）（バリューアップ事例を参照） (2) 巣鴨4プロジェクト（東京都豊島区） (3) 森下3プロジェクト（東京都江東区） (4) 下目黒3プロジェクト（東京都目黒区） (5) 白金5プロジェクト（東京都港区） (6) 世田谷2プロジェクト（東京都世田谷区） (7) 世田谷3プロジェクト（東京都世田谷区） (8) 北千束2プロジェクト（東京都大田区） (9) 本駒込2プロジェクト（東京都文京区） (10) 北千束3プロジェクト（東京都大田区） 4. バリューアップ事例 バリューアップの具体的事例として、吾妻橋3プロジェクトでは、以前は屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工することで、ビルの資産価値を高めている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《EY》