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*15:03JST ヨシコン Research Memo（3）：コンクリート製品企業から不動産企業に変革 ■ヨシコン<5280>の事業概要 1. 事業構成 創業～株式公開時のコンクリート製品企業から不動産企業に変革した。現在のセグメント区分は、レジデンス事業（マンション分譲・卸売）、不動産開発事業（宅地造成・分譲、商業・工業・物流施設誘致、不動産証券化）、賃貸・管理等事業（収益不動産賃貸、マンション管理、設計・工事請負）、マテリアル事業（建築・土木用コンクリート製品製造・販売）、その他（缶飲料製造など）。売上、利益とも不動産関連事業が柱となっている。 2. レジデンス事業 レジデンス事業は、本社のある静岡県を中心に、マンション・戸建住宅の企画・開発・分譲、及び大手デベロッパー向けマンション1棟卸売を行っている。 1996年3月に分譲マンション「エンブル・シティ焼津」を竣工して本格参入し、1次取得層向けを中心として、高機能性・デザイン性と高品質を併せ持つ「エンブル」シリーズ・ブランドで展開している。設計から販売、販売後の管理まで地域密着のトータルサービスを強みとしている。大手デベロッパー向け1棟卸売は、自社ブランドの直接分譲に比べて利益率は低くなるが、売れ残りリスクがないというメリットがある。 3. 不動産開発事業 不動産開発事業は、本社のある静岡県を中心に、総合デベロッパーとして企画から土地開発を手掛け、宅地の造成・分譲、企業の商業・工業・物流施設の誘致を行っている。静岡県内での地域に根差した不動産情報の入手力、土地の仕入力、不動産活用の企画力、不動産情報とニーズ情報とのマッチング力、及び設計技術力などを強みとして、分譲マンションを核とする住居・商業複合施設、工場、物流センター、オフィスビル、冠婚葬祭施設、駐車場など豊富な開発・誘致実績を持つ。また不動産証券化事業への取り組みを本格化するため、2018年4月に東海道リート・マネジメントを設立し、2021年2月には東海道リート・マネジメントが東海道リート投資法人を設立した。 4. 賃貸・管理等事業 賃貸・管理等事業は、収益不動産の賃貸、同社の分譲マンション「エンブル」シリーズを中心とするマンション管理、及び設計監理・工事請負を行っている。管理戸数の積み上げでストック収益が増加する。 5. マテリアル事業 マテリアル事業は、建築・土木用コンクリート二次製品の製造販売、及び製品供給に伴う土木・建築工事を行っている。事業環境変化やコストなどを勘案し、収益性改善に向けて工場の集約や製品群の絞り込みを推進している。 6. その他 その他として飲食業、衣料品販売業、広告業、缶飲料製造業などを展開している。 業績は物件引き渡し時期や物件ごとの採算によって変動する特性 7. 収益特性・リスク要因 業績は不動産関連事業の物件引き渡し時期、物件ごとの採算性、分譲や工事の大型案件などによって変動する特性がある。また四半期業績はバラツキやすく、物件引き渡しが年度末の3月に集中する傾向も強いため、第4四半期（1～3月）の構成比が高い。なお不動産関連事業の一般的なリスク要因として、不動産市況、住宅税制、建築コスト変動などの影響を受ける可能性もある。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展） 《NB》