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*15:41JST ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：学生マンションの先駆者として、今後も新しい企業価値の創造を目指す ■要約 1. 学生マンションのトップ企業 ジェイ・エス・ビー<3480>は、Japan Students Bureau（日本学生公社）の頭文字であり、主に学生マンションの企画・賃貸・管理を行い、学生マンション管理戸数は全国で72,000戸を超える業界トップ企業である。年々管理戸数は増加しながら、ほぼ満室の高い入居率を維持し、不動産賃貸管理事業が売上高の94.0%を占めている。また、長年、学生マンション事業に従事した経験とノウハウを生かして高齢者住宅事業にも参入し、関西地区を中心にドミナント戦略を推進している。「豊かな生活空間の創造」という経営理念のもと、同社は成長を続け、2017年7月には東証2部への上場を、また2018年7月には東証1部への指定を果たした。中期経営計画の推進により、更なる成長を目指している。 2. 2020年10月期第2四半期は、期初予想を大きく上回る大幅な増収増益決算 2020年10月期第2四半期累計の連結業績は、売上高25,834百万円（前年同期比14.2%増）、経常利益3,964百万円（同28.5%増）の大幅な増収増益であった。期初計画に比べて、売上高は2.6%、また経常利益は17.1%上回った。主力の不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数の順調な増加や高水準の入居率の維持により賃貸関連売上高が伸長した一方、前期までの基幹システム刷新に伴う一時的な人件費増加負担も一巡して、増収増益を確保した。また、高齢者住宅事業においても、新規オープンした施設が計画を上回る稼働率で推移したことなどにより大幅な増収増益となった。以上から、自己資本比率は40.9%と東証1部不動産業平均の31.1%を大きく上回り、高い財務の安全性を確保している。また、自己株式の取得に加え、2020年5月には1株につき2株への株式分割を実施し、株主還元にも前向きである。 3. 2020年10月期は7期連続の増収増益を見込むが、新型コロナウイルスの影響が懸念材料 2020年10月期の連結業績は期初予想を維持し、売上高47,125百万円（前期比10.4%増）、経常利益3,611百万円（同8.0%増）と、7期連続の増収増益により最高益の更新を見込む。不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数の増加と高水準の入居率維持を想定し、人員増に伴う人件費負担を補う見通しである。一方、高齢者住宅事業では、拠点増加に伴う介護サービス関連売上が増加するものの、人件費や賃借料の増加が上回ると見込む。株式分割実施に伴い、今期の配当予想を27.5円から28円に引き上げた。今後も、中期的に連結配当性向20%の達成を目指す方針であるが、配当金と自己株式取得を合算した総還元性向では、既に20%を上回っている。 ただ、新型コロナウイルスの感染拡大が、経済活動や業績に影響を与えることが懸念される。現時点では、その影響を合理的に見積もることが困難であることから、同社では通期の業績予想を据え置き、予測可能になった時点で公表する予定だ。 4. 中期経営計画では、強固な経営基盤を構築し、過去最高益の更新を目指す 2018年10月期−2020年10月期の中期経営計画では、景気に左右されない強固な経営基盤を構築し、原点回帰、事業の選択と集中を継続しながら、更なる成長のための経営資源強化・戦略的投資を行うことで次期ステージにつなぐ方針だ。物件開発や基幹システム入れ替えに119億円の設備投資を行い、2020年10月期には売上高43,584百万円、経常利益3,357百万円の過去最高益を目標としていた。足元では新型コロナウイルス感染症拡大の影響が懸念されるものの、これまで成長戦略を着実に実現しており、2020年10月期第2四半期までの業績推移を見ると、最終年度も計画を上回る着地となる見通しだ。 ■Key Points ・学生マンションのトップ企業で、全国展開により年々管理戸数は増加しながら、過去5年間、100%近い入居率を維持。また、高齢者住宅事業にも注力し、関西を中心にドミナント戦略を展開 ・2020年10月期第2四半期決算は、不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業がともに好調で、期初予想を上回る大幅な増収増益を達成。高い自己資本比率を維持し、自己株式取得に加え、1株につき2株への株式分割を実施するなど、株主還元に前向き ・2020年10月期は7期連続の増収増益を予想。不動産賃貸管理事業は増収増益、高齢者住宅事業は増収減益を見込む。株式分割に伴い、配当予想を引き上げ、中期的に配当性向20%を目指す。ただ、新型コロナウイルスの影響が懸念材料 ・中期経営計画では次のステージに備えて物件開発やシステム投資を行う一方、2020年10月期には売上高43,584百万円、経常利益3,357百万円の過去最高益を計画。成長戦略の着実な実現により、計画を上回るペースで推移しており、最終年度も目標超過の見通し （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《EY》