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*15:12JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（2）：2020年9月期2Qはリアルエステート事業での物件売却で大幅増益（2） ■要約 3. 成長戦略 新型コロナウイルスはディア・ライフ<3245>の事業に様々な影響をもたらしている。現時点（2020年5月末）では、マイナス面だけでなくプラス面（影響なし含む）もあり、通期業績予想の見直しも行っていない。不動産売買市場に関しては、一般的には商業施設や宿泊施設では休業や稼働率低下による賃料の低下などが発生し、売買価格に影響が出ているが、同社の所有物件・開発物件では非常に構成比が低く、影響はほとんどない。また同社が主に開発・投資する都心の投資用ワンルームマンションにおいては、賃貸及び売買環境に目立った変化はない。緊急事態宣言下、一部の物件で販売のクロージングが遅れる程度であった。不動産の仕入環境においては、財務基盤の強固な同社は有利なポジションにある。金融機関の貸出における選別が厳しくなるなか、同社の信頼は揺るぎない。今後割安物件が発生する場合にも、同社にとっては積極的に買いに入れる機会となる。 4. 株主還元策 同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、財務体質強化と内部留保の確保を図る一方、株主への利益還元を重要な経営課題としており、配当性向40%を目指して配当を実施する。また、自社株式の取得に関しても、株価の推移や財務状況等を勘案し、機動的に行う方針である。過去5年間の実績では、2014年9月期から2019年9月期に配当金は7.7倍に増加した。背景としては、業容が拡大し増益を続けていることと、配当性向を30%前後から40%前後に上げてきたという2点が挙げられる。2020年9月期の配当金は28円、配当性向は40%を予想する。中期経営計画では、2021年9月期に経常利益50億円（2019年9月実績は34億円）を目標にしている。計画どおり達成されれば、利益が急成長するため増配ペースもハイペースになることが期待できる。 ■Key Points ・人口増が続く東京都心区の利便性の高い不動産開発・投資で1人1億円以上の営業利益を稼ぐビジネスモデルを確立 ・2020年9月期第2四半期はリアルエステート事業における物件の売却が進み大幅増益。新型コロナウイルスの影響により、資産の回転を重視する戦略に一部転換 ・財務の安全性に基づく資金調達力が強み。販売用不動産（仕掛含む）を約180億円確保。手元資金は高水準を維持 ・新型コロナウイルスの影響は投資用マンション分野では軽微な見込み。財務力・目利き力を生かし賃貸需要・流通性のある都心不動産の厳選投資を継続推進 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《ST》