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*15:01JST ケネディクス Research Memo（1）：2019年12月期の業績も計画を上回る好業績を継続 ■要約 ケネディクス<4321>は、国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社である。1995年の設立以降、日本の不動産証券化ビジネスの勃興期から活躍するとともに、不動産アセットマネジメント会社の草分けとして業容を拡大してきた。メインスポンサーJ-REITの3銘柄や私募REITのほか、多数の私募ファンドを運用しており、受託資産残高（以下、AUM）は約2.4兆円に上る。国内外の機関投資家や年金基金など幅広い投資家層を顧客基盤に持つ。堅調な不動産市況に加えて、同社が目指してきた「ケネディクスモデル」※が本格稼働フェーズに入ってきたことから、ここ数年の業績は順調に拡大基調にある。最近では、ホテルや住宅を対象としたコアファンドの設立のほか、「アウトバウンドファンド」（海外展開）や「デジタル・セキュリタイゼーション」（クラウドファンディング事業との連携を含む）など、将来を見据えた新規分野の拡大にも積極的に取り組んでいる。また、新たな不動産投資の仕組みである不動産クラウドファンディング事業についても順調に立ち上がってきた。 ※不動産を自ら保有せず、グループで組成・運用するファンドが保有することにより、安定的な収益力を追求する収益モデル。 1. 中期経営計画 同社は、2015年に定めた長期ビジョン「Kenedix Vision 2025」のもと、2018年12月期から新たな3ヶ年の中期経営計画「Partners in Growth, Next 2020」を推進。これまでの方向性を継承し、「ケネディクスモデルの発展期」と位置付けられている。すなわち、同社の強みである投資案件の組成力と運用力を高め、顧客投資家層を拡大し、「ケネディクスモデル」を多方面に発展・深化させることで、同社の収益基盤を一層強化していく。また、機動的な投資と健全な財務体質を維持しながら、資本の有効活用と株主還元の充実を図り、不動産アセットマネジメントのリーディングカンパニーとして企業価値の一層の向上を目指す方針である。定量計画として、ROE（3年平均）10%以上、総還元性向（3年平均）50%以上を掲げている。 2. 2019年12月期の業績 2019年12月期の業績は、営業収益が前期比11.0%増の70,326百万円、営業利益が同9.7%増の15,931百万円、経常利益が同15.9%増の15,841百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同13.5%減の10,673百万円と計画を上回る結果となり、安定収益を軸に好業績が続いている。特に、AUMの拡大によりアセットマネジメントフィーを中心とした安定収益が順調に伸び、それに伴って大幅な増配を実施したところは評価すべきポイントである。 3. 2020年12月期の業績予想 2020年12月期の業績予想について同社は、営業総利益を前期比1.8%増の23,800百万円、営業利益を同0.4%増の16,000百万円、経常利益を同3.5%増の16,400百万円、親会社株主に帰属する当期純利益を同7.7%増の11,500百万円とすべての段階利益で増益を見込んでおり、安定収益を軸として高い業績水準を継続する見通しである。 4. 今後の成長戦略 同社の中長期的な成長戦略は、これまでの「メインスポンサーREIT」と「私募ファンド」の2本柱に加えて、新たな成長軸である「アウトバウンドファンド」及び「デジタル・セキュリタイゼーション」の推進により、投資対象及び投資家層の拡大を図りながらAUMの成長を目指すものである。弊社でも、「ケネディクスモデル」を確立してきた同社にとって、外部環境（好調な不動産投資ニーズの継続等）を追い風としながら、持続的な成長を実現することは可能であると評価している。最大の課題は、AUM4兆円の達成に向けていかに拡大ペースの維持・加速を図っていくのかにあるだろう。また、「アウトバウンドファンド」や「デジタル・セキュリタイゼーション」がどのように業績に寄与してくるのかについても注目したい。 ■Key Points ・2019年12月期の業績も計画を上回る好業績を継続 ・AUMの拡大により安定収益が順調に増加。それに伴って大幅な増配を実施した ・2020年12月期も安定収益を軸として高い業績水準が継続する見通し ・今後は、「メインスポンサーREIT」と「私募ファンド」の2本柱に加えて、将来を見据えた新たな成長軸の育成によりAUMの成長と投資家層の拡大を目指す （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《YM》