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*15:01JST ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：学生マンションの先駆者として、今後も新しい企業価値の創造を目指す ■要約 1. 学生マンションのトップ企業 ジェイ・エス・ビー<3480>は、Japan Students Bureau（日本学生公社）の頭文字であり、主に学生マンションの企画・賃貸・管理を行う業界トップ企業である。北海道から沖縄まで78の直営店舗「UniLife」（ユニライフ）を展開し、学生マンション管理戸数は全国で66,000戸を超える。年々管理戸数は増加しながら、直近5期連続で99.9%の高い入居率を維持し、不動産賃貸管理事業が売上高の93.4%を占めている。また、長年、学生マンション事業に従事した経験とノウハウを生かして高齢者住宅事業にも参入し、関西地区を中心にドミナント戦略を推進している。「豊かな生活空間の創造」という経営理念のもと、同社は更なる成長を目指して、2017年7月には東証2部への上場を、また2018年7月には東証1部への指定を果たした。 2. 2019年10月期は、期初予想を上回る増収増益決算 2019年10月期の連結業績は、引き続き良好な事業環境を反映して、売上高42,667百万円（前期比9.6%増）、経常利益3,345百万円（同15.7%増）の増収増益であった。主力事業の不動産賃貸管理事業では、当初計画を上回る物件管理戸数の増加や100%近い入居率の維持により、基幹システム刷新・人件費増・M&A費用等をカバーして増収増益を確保した。高齢者住宅事業においても、事業譲受や事業会社買収により増収、固定経費等の縮減などにより増益となった。この結果、期初計画に比べて、売上高は1.4%、経常利益は10.4%上回った。増益に加えて、2018年10月期に増資を行ったことで、自己資本比率は42.8%となり、東証1部・不動産業平均の31.1%を大きく上回り、財務の安全性が増している。2019年10月期より連結配当性向20%を目標に配当額を決定することに配当方針を変更し、好決算を反映して年間配当金を前期の40円から55円に増配した。さらに、総額200百万円の自己株式取得も実施し、総還元性向は前期の8.7%から20.1%に上昇した。 3. 2020年10月期も、7期連続の増収増益を見込む 2020年10月期の連結業績は、売上高47,125円（前期比10.4%増）、経常利益3,611百万円（同8.0%増）と7期連続の増収増益で、最高益の更新を見込む。不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数の増加と高水準の入居率維持を想定し、人員増に伴う人件費負担を補う見通しである。一方、高齢者住宅事業では、拠点増加に伴う介護サービス関連売上が増加するものの、人件費や賃借料の増加が上回る見込みだ。年間配当金は前期と同じ55円を計画するとともに、総額250百万円の自己株式取得の実施を発表した。新たな配当方針もあり、また、例年、期初の業績予想は保守的な予想であることから、業績次第では更なる増配もあるだろう。 4. 中期経営計画では、強固な経営基盤を構築し、過去最高益の更新を目指す 2018年10月期〜2020年10月期の中期経営計画では、景気に左右されない強固な経営基盤を構築し、原点回帰、事業の選択と集中を継続しながら、更なる成長のための経営資源強化・戦略的投資を行うことで次期ステージにつなぐ方針だ。物件開発や基幹システム入れ替えに119億円の設備投資を計画し、2020年10月期には売上高435億円、経常利益33億円の過去最高益を目標とする。計画2年目の2019年10月期は、売上高・利益いずれの項目も超過達成しており、最終年度についても当初目標を上回る業績が見込まれる。 ■Key Points ・学生マンションのトップ企業で、年々管理戸数は増加しながら、過去5年間、100%近い入居率を維持。高齢者住宅事業にも注力し、関西を中心にドミナント戦略を展開 ・2019年10月期は、不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業がともに好調で、期初予想を上回る増収増益決算。新たに配当性向20%の目標を掲げ、好決算を反映して増配、自己株式取得も実施 ・2020年10月期は7期連続の増収増益を予想。不動産賃貸管理事業は増収増益、高齢者住宅事業は増収減益の見通し。前期並みの配当と、自己株式取得を実施予定。業績次第では更なる増配も ・中期経営計画では次のステージに備えて物件開発やシステム投資を行う一方、2020年10月期には売上高435億円、経常利益33億円の過去最高益を目標とするが、目標を上回る業績が見込まれる （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《MH》