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*15:05JST 平和ＲＥ Research Memo（5）：投資主価値の最大化に向けて取り組む（1） ■平和不動産リート投資法人<8966>の中長期の成長戦略 1. 中期目標 2018年5月期より新たな目標として分配金2,500円/口、資産規模2,000億円を掲げ、分配金については2020年11月期（第38期）までの達成を目指している。資産の入替、賃料増額改定、諸費用の削減等を一つひとつ着実に積み重ねていくことで、継続的かつスピード感を持った分配金成長につなげていく方針だ。既に、資産入替の実施、2020年5月期予定の新規物件取得の決定、オフィス賃料ギャップの更なる改善によって、想定巡航分配金が向上している。加えて、これまでの物件売却で確保した潤沢な内部留保を活用すれば、分配金の中期目標は確実に達成できると考えられる。一方、資産規模の拡大については、現在は不動産価格が高騰しているため無理な新規取得をせず、入れ替えを中心に優良物件に投資する方針である。 2. 外部成長戦略 外部成長戦略として、同REITは、幅広い物件情報ルートをもとに、今後も継続的な資産規模の拡大を図る一方で、資産入替の検討等も行い、中長期的なポートフォリオの質の向上を図り、着実な投資主価値の極大化を目指す方針だ。そのために、第1に、着実かつ健全な外部成長戦略を継続する。すなわち、過熱したマーケットに振り回されず、ポートフォリオの質と収益性の向上に資する物件に厳選投資を行う。また、スポンサーと協働し、開発等、多様な手法による取得機会の拡大を図る。さらに、借入余力を活用した機動的な物件取得を行う。第2に、入替戦略の継続的な取り組みも行う方針で、低収益物件、地方エリアに立地する小規模レジデンスを優良なオフィスやレジデンスに入れ替え、ポートフォリオの収益力改善を図る。第3に、用途・エリアを厳選する方針で、優良なオフィスとレジデンスの双方への厳選投資や、東京都区部をメインエリアとし、スポンサー・サポートが得られる地方大都市にも厳選投資をする。 スポンサー変更以降、資産の入替戦略を積極的に進めた結果、次第に含み益が拡大し、NOI利回りも上昇しているが、今後も同戦略を推進することで、ポートフォリオの改善を図る方針である。 3. 内部成長戦略 内部成長戦略では、平和不動産グループが培ったデータベースや情報ネットワークを活用することにより、賃貸マーケットの動向を迅速に把握し、きめ細やかなプロパティ・マネジメントを行うことで、運用資産の稼働率及び賃料水準の維持・向上を図るなど、積極的かつ効率的な運営管理により、着実な内部成長を目指す。すなわち、第1に、高稼働率の維持・向上を図り、スポンサー、PMと連携し適切かつタイムリーなリーシング施策の実施によるテナント需要の取込み、良質な運営・管理、CS対応施策の実施によるテナント退去の防止、ダウンタイム（空室期間）の短縮などを掲げる。第2に、賃料増額による賃貸収益の向上を目指し、テナント入替時及び契約更改時における賃料増額（是正）を推進する。第3に、戦略的なCAPEX投資の実施を行い、物件競争力、収益性及びCS向上につながるバリューアップ工事を計画的に実施する。第4には、付帯収入の増加と各種費用の削減を継続する。 現状、オフィスでは期中平均稼働率が99.50%と高水準を維持し、また賃料指数（物件売買の影響を排除したポートフォリオの賃料変動の方向性を示す指標）も回復トレンドを継続している。時間の経過とともに損益計算書上の賃料単価は契約賃料単価に収斂することで、今後も分配金の自立的な回復につながると予想される。賃料指数は、上場時の2005年を100とすると現在は91.4であり、依然として十分な増加余地があると考えられる。また、レジデンスにおいても、期中平均稼働率は97.20%と過去最高を更新し、14期連続して95%を超える水準で推移しており、賃料指数も10期連続の上昇を続けている。今後も、リニューアル工事の実施によって、物件競争力強化と資産価値の維持向上を図ることで、賃料水準の改善と収益力の拡大を目指している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《MH》