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*15:41JST プロパスト Research Memo（1）：コンセプトとデザインで新しい住環境を提案、業績は堅調 ■要約 1. 分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業を展開 プロパスト<3236>は、JASDAQスタンダード市場に上場する総合不動産ディベロッパーで、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3つのセグメントを持つ。同社は、都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長である。他のディベロッパーとは異なり、物件名はそれぞれのコンセプトをもとに名付けられている。 競争の激しい首都圏のマンション市場をターゲットにしながら、同社では情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。 2. 2019年5月期は期初予想を上回る順調な決算 2019年5月期の売上高は18,002百万円（前期比6.5%増）、営業利益1,378百万円（同20.7%増）となった。売上高は期初の業績予想を3.4%上回り、営業利益も同じく22.5%上回る順調な決算であった。セグメント別では、分譲開発事業は端境期に当たり、売上高658百万円（同87.0%減）、セグメント損失222百万円（前期は297百万円の利益）にとどまった。賃貸開発事業は海外投資家による購入もあり、売上高9,855百万円（同107.0%増）、セグメント利益2,058百万円（同106.6%増）と、会社全体の増収増益をけん引した。バリューアップ事業は売上高7,487百万円（同7.0%増）、セグメント利益691百万円（同10.5%減）であった。事業拡大に伴い資産は増加したが、自己資本比率は15.6%と、2013年5月期の9.5%から大幅に上昇し、同社の安全性は着実に改善している。配当については、前期と同じく1株当たり2.0円を維持している。また、2018年5月期に続き、2019年5月期も自己株式の取得を実施した。 3. 2020年5月期は慎重な業績予想 2020年5月期の業績予想は、売上高18,950百万円（前期比5.3%増）、営業利益1,139百万円（同17.3%減）である。分譲開発事業については2018年5月期並みの水準に回復し、賃貸開発事業も前期同様の好調継続を見込むものの、バリューアップ事業についてはやや弱めに見ている。同社では例年、期初は慎重な予想を立てているが、足元まで業績は順調に推移していることから、最終的には予想を上回る可能性が大きい。財務体質の強化を優先し、配当については前期と同じく1株当たり2.0円を予定する。 4. 2021年5月期以降も堅調な業績を維持する見通し 同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、新築マンションの1戸当たり平均価格は高値圏で横ばい傾向にある一方、マンション契約率は低下するなど、今後の事業環境は必ずしも楽観できない。ただ、同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、2021年5月期以降も堅調な業績を維持できると弊社では考える。 ■Key Points ・総合不動産ディベロッパー。分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業が3本柱。都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長 ・2019年5月期業績は、売上高18,002百万円（前期比6.5%増）、営業利益1,378百万円（同20.7% 増）の増収増益となり、期初の業績予想を大きく上回る順調な決算。好調な賃貸開発事業が全体の増収増益をけん引。配当は年間2円を維持し、自己株式の取得も実施 ・2020年5月期の業績予想は、売上高18,950百万円（前期比5.3%増）、営業利益1,139百万円 （同17.3%減）と増収減益を見込むが、例年、期初予想は控え目。財務体質の強化を優先し、前期並みの配当を予定 ・今後の事業環境は楽観できないが、同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、2021年5月期以降も堅調な業績を維持すると見る （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《SF》