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*15:31JST ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：学生マンションの先駆者として、今後も新しい企業価値の創造を目指す ■要約 1. 学生マンションのトップ企業 ジェイ・エス・ビー<3480>は、Japan Students Bureau（日本学生公社）の頭文字であり、主に学生マンションの企画・賃貸・管理を行う業界トップ企業である。北海道から沖縄まで70余の直営店舗「UniLife」（ユニライフ）を展開し、学生マンション管理戸数は全国で66,000戸超に達する。年々管理戸数は増加しながら、過去5年間、100%に近い入居率を維持し、不動産賃貸管理事業が売上高の94.1%を占めている。また、長年、学生マンション事業に従事した経験とノウハウを生かして高齢者住宅事業にも参入し、関西地区を中心にドミナント戦略を推進している。「豊かな生活空間の創造」という経営理念のもと、同社は更なる成長を目指して、2017年7月には東証2部への上場を、また2018年7月には東証1部への指定変更を果たした。 2. 2019年10月期第2四半期は期初予想を上回る増収増益決算 2019年10月期第2四半期の連結業績は、引き続き良好な事業環境を反映して、売上高22,627百万円（前年同期比8.6%増）、経常利益3,085百万円（同11.6%増）の増収増益であった。主力事業の不動産賃貸管理事業では、当初計画を上回る物件管理戸数の増加や高水準の入居率維持により、家賃関連売上高は順調に推移し、増収増益を確保した。一方、高齢者住宅事業においては、事業規模拡大に伴う費用増加に伴い、増収減益となった。この結果、期初計画に比べて、売上高は0.1%、経常利益は9.4%上回った。増益に加えて、2018年10月期に増資を行ったことで、自己資本比率は40.1%となり、東証1部・不動産業平均の30.8%を上回り、財務の安全性が増している。 3. 2019年10月期は6期連続の増収増益を見込む 2019年10月期の連結業績は、期初予想どおり、売上高42,085百万円（前期比8.1%増）、経常利益3,030百万円（同4.8%増）と6期連続の増収増益で、最高益の更新を見込んでいる。賃貸契約が増加する上期に利益が偏在する傾向もあるものの、第2四半期決算で既に通期の経常利益予想に達していることから、通期決算も期初予想を上回って着地する可能性が高い。不動産賃貸管理事業では、同社グループの独自ノウハウを投入した高付加価値の自社物件開発を始め、市場競争力の高い新規物件開発により、多様化するニーズに適応した運営体制の構築・整備に努める。また、高齢者住宅事業では、引き続きドミナント戦略を展開し、運営3原則（運営の良質化、サービス提供力向上、高稼働維持）に基づき、介護サービス等の拡充・競争力の強化を図る。配当は41.0円への増配を計画するが、配当性向は9.5%にとどまる見込みだ。ただ、2019年10月期から連結配当性向20%を目標に配当額を決定することに配当方針を変更したこともあり、業績次第ではさらに増配となるだろう。 4. 中期経営計画では強固な経営基盤を構築し、過去最高益の更新を目指す 2018年10月期〜2020年10月期の中期経営計画では、景気に左右されない強固な経営基盤を構築し、原点回帰、事業の選択と集中を継続しながら、更なる成長のための経営資源強化・戦略的投資を行うことで次期ステージにつなぐ方針だ。物件開発や基幹システム入れ替えに119億円の設備投資を計画し、2020年10月期には売上高435億円、経常利益33億円の過去最高益を目標とする。ここまで計画を上回る利益を計上し、順調な推移を見せている。 ■Key Points ・学生マンションのトップ企業で、年々管理戸数は増加しながら、過去5年間、100%近い入居率を維持している。高齢者住宅事業にも注力し、関西を中心にドミナント戦略を展開する ・2019年10月期第2四半期は、期初予想を上回る増収増益決算であった ・2019年10月期は6期連続の増収増益を見込むが、第2四半期で既に通期予想利益の水準に達しており、通期決算も期初予想を上回る可能性が高い。増配を予定するが、配当性向20%の目標を掲げたこともあり、業績次第では更なる増配が見込まれるだろう ・中期経営計画では次のステージに備えて物件開発やシステム投資を行う一方、2020年10月期には売上高435億円、経常利益33億円の過去最高益を目標とするが、ここまで順調な推移を見せている （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《MH》