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*15:04JST ジェイ・エス・ビー Research Memo（4）：物件管理戸数増加、高水準の入居率確保で、期初予想どおりの好決算達成 ■ジェイ・エス・ビー<3480>の業績動向 1. 2024年10月期第2四半期の業績概要 2024年10月期第2四半期累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）の影響が収束するとともに雇用・所得環境が改善され、社会経済活動も緩やかに回復に向かう動きが見られた。一方、エネルギーや原材料価格の高騰、為替相場の変動、ウクライナ情勢の長期化、米国や欧州の政策金利の引き上げなど、依然として先行き不透明な状況が続いた。ただ、同社グループの主たる顧客層である学生の動向は、2023年度の大学（大学院を含む）の学生数が294.6万人と前年度比1.5万人増加（文部科学省「令和5年度学校基本調査速報」）しており、同社グループにとっては良好な市場環境が継続している。 こうした経営環境のなかで、同社の主力事業である学生マンション事業において、物件管理戸数は2023年11月の学生ハウジングの子会社化も寄与し、計画を上回る前年同期比9,525戸増の94,978戸となり、入居率は99.9%と引き続き高水準を確保した。以上から、2024年10月期第2四半期累計の同社の業績は、売上高38,460百万円（前年同期比10.1%増）、売上総利益9,326百万円（同12.1%増）、営業利益7,120百万円（同13.3%増）、経常利益7,033百万円（同13.4%増）、親会社株主に帰属する四半純利益6,800百万円（同62.7%増）と、2ケタ成長の増収増益を達成した。親会社株主に帰属する四半純利益の増益率が高いのは、グランユニライフケアサービスの全株式売却に伴う特別利益を計上したことによるものだ。 売上高及び利益は、おおむね期初予想どおりの好決算であった。売上高は、新規物件開発の積極展開による物件管理戸数の増加や高水準の入居率確保による賃貸関連売上高の伸長の一方、入居関連費用の体系見直しによる四半期ずれから、計画比0.2%減となった。従来は入居金や年間管理費等を入居時に一括徴収していたが、顧客ニーズの変化に対応して、一部物件では入居者が月払いを選べるように変更したためだ。ただ、月払いの金額は、1年間合計では年払いより高くなるように設定している。 一方、上記売上計上時期の期間的ずれに加え物件管理戸数の増加に伴う借上物件に対する保証家賃の増加や、自社所有物件の増加に伴う減価償却費等の増加による売上原価の増加もあって、売上総利益は計画比1.8%減となった。ただ、食材高騰による仕入関連費用増加などの影響を最小限に抑制したことで販管費が同7.3%減となったことから、営業利益は同0.1%増、経常利益は同0.3%増、親会社株主に帰属する四半期純利益も同0.1%減と、おおむね期初予想どおりに着地した。中期経営計画達成に向けて順調なスタートを切ったと言えよう。 なお不動産賃貸管理事業においては、賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期（2～4月）に新規契約件数が増加することから、売上高は上期の割合が大きく、利益も上期に偏在する傾向があることに留意が必要だ。実際、学生マンションの入居者入れ替わりは年度末・年度始めに集中しており、売上高・利益計上の時期に大きな偏りが生じる。同社でも第2四半期に売上高・利益計上が集中し、第1、3、4四半期は、主に入居者募集の準備として費用を計上する期間となっている。結果として、売上高・営業利益の四半期ごとの変動はあるものの、物件管理戸数の増加に伴って年度単位では着実に右肩上がりで推移している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《AS》