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*16:25JST サンフロ不動産 Research Memo（5）：各利益段階で過去最高を更新、経常利益率は20%超 ■業績動向 1. 2024年3月期の業績概要 サンフロンティア不動産<8934>の2024年3月期の業績は、売上高79,868百万円（前期比3.5%減）、営業利益17,600百万円（同18.1%増）、経常利益17,374百万円（同18.0%増）、親会社株主に帰属する当期純利益11,917百万円（同2.6%増）となった。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益ともに過去最高を更新し、経常利益率は21.8%と高い水準で推移した。販管費は、研修を含む人的資本投資や、システム投資等により前期比で増加したが計画どおりである。 同社の業績予想（経常利益）達成率の推移を見れば、コロナ禍を含む変化の激しい環境にあっても、期初予想を上回る実績を継続しており、社内外のステークホルダーに報いる真摯な姿勢は高く評価されるべきであると弊社では考える。 2. セグメント別の事業動向 (1) 不動産再生事業 不動産再生事業は、売上高51,027百万円（前期比1.9%増）、セグメント利益15,602百万円（同1.7%増）となった。販売件数は25件（ニューヨーク2件、不動産小口所有商品1件）、期初の計画を完遂した。セグメント利益率に関しては30%台の高水準を維持しており、売却物件のキャップレート（還元利回り）も4%水準を確保している。仕入れから商品化までの期間を指す平均事業期間は705日（前期比52日増）、新築物件と長期保有物件を除く平均事業期間は625日（同28日減）となった。事業期間短縮の取り組みと併せて仕入れ強化にも引き続き取り組んでおり、事業期間にこだわった運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。物件の年間仕入額は50,748百万円で前期比17,888百万円増加の過去最高額となった。2025年3月期はさらに上回る55,000百万円の仕入れを計画している。また、不動産小口所有商品の販売も着実に進捗しており、累計投資者数は2024年3月期末で470人に到達した。 (2) 不動産サービス事業 不動産サービス事業は、売上高10,497百万円（前期比18.7%増）、セグメント利益5,612百万円（同14.8%増）となった。新拠点を拡充した貸会議室事業、管理受託棟数を伸ばしたプロパティマネジメント事業、新店舗を開設したリーシングマネジメント事業が業績をけん引し、過去最高益を達成した。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加により増収増益、ビルメンテナンス事業では消毒業務の減少、不採算現場の解約等を要因として減収減益となった。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介において、管理受託物件における入居テナントの賃貸仲介件数の増加により増収増益となった。売買仲介においては、前期に仲介した大型案件の反動減が生じたものの堅調に推移した。また、貸会議室事業では、需要回復による高稼働継続とともに、開業・増床による運営坪数増加が増収増益に寄与した。滞納賃料保証事業では、主たる事業である信用保証が既存顧客の更新と新規顧客の獲得により堅調に推移した。 (3) ホテル・観光事業 ホテル・観光事業は、売上高16,977百万円（前期比26.1%減）、セグメント利益4,369百万円（同153.9%増）となった。ホテル開発事業では、前期の2棟売却の反動で減収となるも、第1四半期の1棟売却により増益。足元では、箱根町や河口湖等で土地取得が進捗しており、その他地域においても開発案件が着実に進行している。ホテル運営事業では、旅行需要の拡大・インバウンドの回復によって稼働率・客室単価が上昇し、大幅に増収増益となった。 (4) その他事業 その他事業は、売上高2,409百万円（同34.8%増）、セグメント利益301百万円（同6.4%増）となった。建設事業では、グループ子会社において受注が増加、工事も順調に進捗し増収増益となった。海外開発事業では、ベトナム新規分譲マンションプロジェクトの第2号案件である「HIYORI Aqua Tower」が2025年3月期上期に着工予定である。また、2023年10月には、特定技能外国人等の就労支援を目的とするSFヒューマンサポートを設立。同社グループ（サンフロンティアホテルマネジメント(株)、SFエンジニアリング(株)等）での就労支援からスタートし、段階的に受入れ先企業における外国人採用支援・育成事業などへ拡充し、2年後には年間100名の外国人財の就業を目標としている。同事業は、特定技能外国人等の就労支援という社会課題の解決に寄与するのみならず、同社グループ事業における人財確保や持続的な成長にも資するものと弊社では見ている。 3. 財務状況 2024年3月期末の資産合計は、前期末比36,141百万円増の188,661百万円となった。転換社債型新株予約権付社債の発行により調達した10,000百万円と、物件売却による資金回収により、現金及び預金が5,851百万円増加した。また、リプランニング物件の仕入れと工事に加え、ベトナムでのマンション建設用地の取得等により、棚卸資産が26,687百万円増加した。 負債合計は前期末比25,690百万円増の94,244百万円となった。有利子負債に関しては、物件仕入れに伴う借入れにより同23,878百万円増の79,540百万円となった。短期借入金が12百万円、1年内返済予定の長期借入金が6,765百万円、転換型新株予約権付社債の発行により社債が9,999百万円、長期借入金が7,102百万円、それぞれ増加した。 純資産合計は前期末比10,450百万円増の94,416百万円となった。親会社株主に帰属する当期純利益11,917百万円の積み上げ等により増加した。自己資本比率は同4.9ポイント低下の48.0%であり、積極投資を進めながらも高水準を維持している。財務健全性は盤石であり短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） 《HN》