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*13:35JST サンフロ不動産 Research Memo（5）：ホテル・観光事業が好調。オフィス事業は期初計画どおり順調に進捗 ■業績動向 1. 2024年3月期第1四半期累計の業績概要 サンフロンティア不動産<8934>の2024年3月期第1四半期累計の業績は、売上高18,452百万円（前年同期比19.4%減）、営業利益4,206百万円（同36.9%減）、経常利益4,184百万円（同37.4%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益3,134百万円（同33.2%減）となった。オフィスビルとホテルの売却益が業績に大きく貢献した。不動産再生事業は、物件売却が集中した前年同期からの反動で減収減益となるも、物件の売却は期初計画どおりに進捗しており、セグメント利益率は26.6%と高い利益率を維持している。不動産サービス事業は、各事業とも堅調に推移しており、取り分け貸会議室事業の業績が伸長した。主な要因として、企業研修、セミナー、検定試験等の需要の拡大が継続する中、拡充・増床した拠点及び新設した拠点での受注が好調であることが挙げられる。ホテル・観光事業は、ホテル物件の売却と旅行需要の回復が顕著なホテル運営が業績に大きく寄与した。「全国旅行支援」の延長や訪日外国人観光客の増加を背景に、国内観光需要の拡大が続き、運営するすべてのホテルで平均客室稼働率と平均客室単価が上昇した。販売費及び一般管理費は、人的資本投資及びシステム投資により前年同期比で増加している。 2. セグメント別の事業動向 (1) 不動産再生事業 不動産再生事業は、売上高7,693百万円（前年同期比58.6%減）、セグメント利益2,047百万円（同71.1%減）となった。販売件数は5件（対前年同期比5件減）、通期販売件数24件の内、10件が集中した前年同期からの反動減により減収減益となるも計画どおりに進捗した。平均事業期間は458日（前年通期比194日減）、中長期リプランニング物件を多く販売した前期に対して、今期は短期リプランニング物件の販売が中心となり、平均事業期間が短縮された。引き続き事業期間に拘った運営により、高い資本効率性を実現していく方針だ。セグメント利益に関しては、利益率が高い中長期リプランニング物件の売却があった前年同期から低下するものの、高い利益率を維持している。仕入は22,510百万円で同9,650百万円増加した。コロナ禍前を上回るペースで順調に進捗している。 (2) 不動産サービス事業 不動産サービス事業は、売上高2,665百万円（同11.6%増）、セグメント利益1,551百万円（同0.6%減）となった。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介において移転・拡張ニーズを捉え増収増益となるも、売買仲介において前年同期に仲介した大型案件からの反動減が生じ、不動産サービス事業全体の利益率低下の一因となった。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加により増収増益、ビルメンテナンス事業では売上高はほぼ横ばいであったが、外注費（主に人件費）を中心とした原価の増加が影響して減益となった。また、貸会議室事業では需要の回復を背景に拡充・増床した拠点及び新設した拠点の稼働も好調であり増収増益、滞納賃料保証ではグループ内取引があった前年同期から反動減により減収減益となるも、信用保証の新規契約件数は増加しており堅調に推移した。 (3) ホテル・観光事業 ホテル・観光事業は、売上高8,029百万円（同318.7%増）、セグメント利益2,638百万円（前年同期は252百万円の損失）となった。ホテル開発事業では、前期に契約済みのホテル物件の売却決済が予定どおり完了したことが業績に大きく貢献、ホテル運営事業では、顕著な旅行需要回復を背景に、運営するすべてのホテルにおいて、平均稼働率・平均客室単価ともに向上し増収増益となった。 (4) その他事業 その他事業は、売上高368百万円（同20.4%増）、セグメント利益33百万円（同8.1%減）となった。建設事業では、受注工事の完了と着工が進み増収となるも、原価の増加が影響して減益となった。海外開発事業では、引き続きベトナムで案件組成に注力していく方針だ。 3. 財務状況 2024年3月期第1四半期累計の資産合計は、前期末比1,463百万円減の151,056百万円となった。ホテル物件・リプランニング物件の売却による減少を、リプランニング物件の仕入が上回り、販売用不動産が3,032百万円増加したほか、仕掛販売用不動産が128百万円、土地が195百万円増加した。一方で、配当・法人税の支払い、物件の仕入が進んだことにより現金及び預金が4,409百万円、繰延税金資産が507百万円減少した。 負債合計は前期末比3,416百万円減の65,137百万円となった。1年以内返済予定の長期借入金が4,805百万円増加した。一方で、未払法人税等が1,113百万円、長期借入金が5,908百万円減少した。有利子負債に関しては、物件売却に伴う返済が仕入に伴う借入を上回ったが、1年以内返済予定の長期借入金の増加により、流動負債における借入金が一時的に増加している。 純資産合計は同1,952百万円増の85,918百万円となった。期末配当金の支払い1,216百万円等による減少があった一方で、親会社株主に帰属する四半期純利益3,134百万円の積み上げ等により増加した。自己資本比率は同1.8pt上昇の54.7%となり、財務健全性は盤石であり短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） 《YI》