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*16:15JST プロパスト Research Memo（5）：高速回転で買収から売却へ、市場変動リスクは小さい ■プロパスト<3236>のバリューアップ事業 1. 事業概要 バリューアップ事業は、1年程度の短期プロジェクトである。首都圏エリアを中心に中古の収益ビル等を購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して、外壁洗浄、軒天井塗装、鉄部塗装、屋上防水、植栽交換等によって効率的にリニューアル工事を行い、既存の建物の付加価値を高めたうえで、1棟当たり500百万円～1,000百万円で再販する。最近では、ほぼ新築の物件を購入し、リーシングをしたうえで売却するケースもある。売却先は主に国内外の富裕層である。少額の改修工事で効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る事業であるため、市場変動リスクが小さい。同事業では年間10～15棟のペースで売却している。 バリューアップ事業の2023年5月期の売上高は6,813百万円（前期比19.1%増）、営業利益は950百万円（同35.8%増）と大幅な増収増益で、売上高は会社全体の34.0%、営業利益は24.7%を占めている。同社では、付加価値が見込める物件の仕入及び売却を続けており、営業利益率は13.9%に上昇している。 2. 特長 同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対する改修工事により効果的に付加価値を高めることで、資産価値の向上につなげている。 3. 実績例 最近の実績例は、以下のとおりである。 (1) 吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）（4. バリューアップ事例を参照<Before→After>） (2) 内神田4プロジェクト（東京都千代田区） (3) 原町3プロジェクト（東京都目黒区） (4) 西新宿2プロジェクト（東京都新宿区） (5) 南品川2プロジェクト（東京都品川区） (6) 世田谷4プロジェクト（東京都世田谷区） (7) 広尾2プロジェクト（東京都渋谷区） (8) 北大塚3プロジェクト（東京都豊島区） (9) 高田馬場3プロジェクト（東京都新宿区） (10) 大原プロジェクト（東京都世田谷区） (11) 豪徳寺プロジェクト（東京都世田谷区） (12) 東麻布2プロジェクト（東京都港区） (13) 天神町プロジェクト（東京都新宿区） (14) 上大崎プロジェクト（東京都品川区） (15) 下丸子プロジェクト（東京都大田区） (16) 八雲2プロジェクト（東京都目黒区） (17) 日本橋箱崎町2プロジェクト（東京都中央区） 4. バリューアップ事例 バリューアップの具体的事例として、吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）では、同社が物件を購入した時点で屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工することで、ビルの資産価値を高めた。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《YI》