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*16:12JST ビーロット Research Memo（2）：不動産投資開発事業を主体に、多様なビジネスモデルを展開 ■会社概要 1. 会社概要と沿革 ビーロット<3452>は、代表取締役会長の宮内誠氏をはじめ不動産業界に長く従事してきたプロ集団が2008年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社である。設立当初は不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、自社投資を行い、不動産の価値を高める不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・中部・関西・九州にも進出し、全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、ホテル、介護施設及び物流センターなど多様な不動産の開発及び再生に取り組んでいる。進行中の3ヶ年中期経営計画では、“100年続く企業グループ”を目指し、収益構造の変革に取り組んでいる。 創業6年2ヶ月となる2014年12月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、財務基盤が強化されたなかで成長を加速させ、2015年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立した。2016年には分譲マンション販売を行う(株)ライフステージ（本社：大阪市）を連結子会社化し、本格的に関西圏へ進出を果たした（2021年4月に吸収合併）。さらにミサワホーム(株)と共同出資で不動産ファンドを組成しており、M&Aやファンドを通じた新たな成長ステージに突入した。2017年にはホテル事業を行う(株)ヴィエント・クリエーションを連結子会社化した。その他のM&A・出資案件としては、ゴルフ場受託運営の(株)ティアンドケイ（2018年）、納骨堂・葬儀場運営の(株)横濱聖苑（2019年株式50%取得）があり、オペレーショナルアセット（運営を伴う不動産）に同社の特長がある。2018年2月に東証1部への市場変更（2022年4月の東証市場区分再編に伴い、プライム市場に移行）を果たし、その信用力と知名度の向上により情報量や顧客数、金融機関との良好な取引関係が拡充している。2020年には金融商品取引法における投資運用業ライセンスを保有するアセットマネジメントの会社をM&Aでグループ化し、私募ファンドの組成から運用までを一任で対応する体制を整え、またクラウドファンディングを可能とする不動産特定共同事業のライセンスも取得した。直近では、2022年7月に不動産賃貸業を営む東観不動産の株式を取得し連結子会社化した。 2. 事業構成 主力の不動産投資開発事業は、売上高構成比が73.3%、営業利益構成比が37.4%となっている。マンションやオフィスビルに投資をしてバリューアップ後に売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築の建物を建築する「不動産開発型」の2つのタイプがある。 不動産コンサルティング事業は、売上高構成比12.4%、営業利益構成比34.7%となっている。仲介業務がメインであり、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関から紹介を受けた顧客が主な対象である。旧 連結子会社のライフステージ（2021年4月に吸収合併）が行っていた分譲マンションの販売受託業務もこのセグメントに含まれる。 不動産マネジメント事業は、売上高構成比14.3%、営業利益構成比27.9%となっている。売却先の富裕層や投資家からの賃貸管理業務受託、自社で所有する賃貸用不動産の賃借、アセットマネジメント事業などを行う。 同社では、3事業がバランスを維持しながら成長することを理想としており、安定収益が見込める不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業の強化策を打ち出している。2022年12月期はバランスの良い利益構成となっており、施策は順調と弊社では見ている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《SI》