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*15:14JST ハウスドゥ Research Memo（4）：リバースモーゲージ保証事業を第三の柱に育成（1） ■事業概要 1. 事業セグメント別売上高及び利益構成 ハウスドゥ<3457>の2021年6月期第2四半期の売上高18,734百万円のうち、セグメント別内訳は成長強化事業が43.2%（うちフランチャイズ事業が8.6%、ハウス・リースバック事業が31.6%、金融事業が3.0%）、フローの労働集約型事業が56.8%（うち不動産売買事業が37.1%、不動産流通事業が5.8%、リフォーム事業が7.4%、子会社の小山建設グループが6.5%）であった。調整額控除前営業利益の成長強化事業の構成比は65.7%、フロー型事業が34.3%となり、成長強化事業の構成比が大きい。また、成長強化事業のうち、フランチャイズ事業の利益構成比は37.7%、ハウス・リースバック事業は26.1%と2本柱を形成している。なお、金融事業に含まれるリバースモーゲージ保証事業は、同社の業界内での優位性と機能を十分に発揮でき、資金面での制約を受けないことから、鋭意育成中だ。 2. 成長強化事業 (1) フランチャイズ事業 2021年6月期第2四半期末におけるフランチャイズ事業の累計加盟契約店舗数は674店舗、累計開店店舗数は575店舗となった。また、新規加盟契約数は75件、新規開店店舗数は62店舗であった。累計加盟契約店舗数の内訳は、FC加盟店が644店舗、直営店が30店舗である。FC加盟店は、不動産売買仲介に特化したフランチャイズ事業「ハウスドゥ」のサテライト店が488店舗、買取専門店が112店舗、住宅情報モールが3店舗、不動産賃貸仲介「RENT Do（レントドゥ）」が41店舗である。一方で直営店は、サテライト店が12店舗、買取専門店12店舗、住宅情報モール4店舗、「RENT Do」2店舗となる。このほかにリフォームショールームを1店舗展開している。 a) 加盟契約店舗 2020年6月期第2四半期末の累計加盟契約店舗数は674店舗と、4年間半で約1.8倍になった。同社は、2021年6月期末の累計加盟契約店舗数756店舗、2025年6月期の累計加盟契約店舗数1,000店舗を目指している。 同社のビジョン「業界を変える！お客様のための業界へ。」に賛同する企業を加盟契約店舗としており、不動産業の経験がない異業種からの参入が多いという特徴がある。これは、直営店で培った立証済みのノウハウやオリジナルの基幹システムを提供し、不動産業を1から学べるシステムを構築したことで、未経験からの新規参入を可能にしたことも背景にある。また、かつては建築やリフォームなど隣接した事業は行うものの不動産業は未経験という異業種の割合が約70%と高かったが、昨今は加入者のうち不動産企業が約35%を占める。これは、地域密着型の中堅中小企業が独自での成長発展に限界を感じ、同社の加盟契約店舗となるケースが増えているためのようだ。 b) 地域別展開 2020年9月に山形県の企業とフランチャイズ契約を締結したことで、47都道府県での出店契約を達成した。同社は地域密着型営業エリアフランチャイズ制を取っており、2025年までに全国1,000店舗にする最終目標を掲げている。 2020年6月期第2四半期末の累計加盟契約店舗674店舗のうち、地域別では東海地域が206店舗（構成比30.6%）と最も多く、創業した近畿地域の111店舗（同16.5%）を大きく上回っている。一方で、市場規模が近畿地区の2.5倍あると見られる関東地区は110店舗（同16.3%）にとどまる。東海地域は出店数が目標の半分を超えたところで認知度やブランド力が高まり、出店が加速したことから、他の地域でも同様の質的変化が起きる可能性が高いと弊社では見ている。 c) フランチャイズ事業の収益構造 2021年6月期第2四半期のフランチャイズ事業の営業利益率は66.3%であるが、これは同事業が、高収益で安定的な成長が見込めるストック型ビジネスのためである。なお、2020年6月期のフランチャイズ事業の売上高構成比のうち広告分担金が27.6%であるが、集合的な広告宣伝への使用を目的に費用を徴収しているに過ぎない。具体的には、元プロ野球選手・監督で現解説者の古田敦也（ふるたあつや）氏をイメージキャラクターに起用したブランド戦略を2013年より展開している。 (2) 高齢者の資金需要に対応する「不動産＋金融」サービス 高齢者は「住宅」という資産を所有しているものの、収入と支出が低水準にとどまっている。高齢者の持家率は60代が93.3%、70代以上も94.8%と極めて高い。一方で、公的年金以外に老後資金として2,000万円が必要との試算が出ているものの、高齢者の平均貯蓄額は2,284万円、中央値は1,515万円と、60%以上で貯蓄が2,000万円未満となる。同社は、不動産ストックの流動化により資産を資金化することで資金を市場に還流させ、経済活性化の一翼を担うことを目的として、高齢者の資金需要に対応する「不動産＋金融」サービスを提供している。このサービスにより高齢者は、自宅に住みながら老後の生活資金を得ることができるため、資金面で老後のQOLを向上させることができる。 また、相続でトラブルとなる遺産規模の割合は、1,000万円以上5,000万円未満の43.0%と1,000万円未満の31.9%を合わせて4分の3を占め、資産規模が小さい方がトラブルとなりやすい。これは、主な遺産が自宅である場合、分割が困難な不動産を複数人が相続することになるため、トラブルの原因となりやすいためである。このため、何らかの方法で資産を資金化してあれば、相続争いを緩和しやすくなると考えられる。 これら高齢社会の問題に対し同社は、ソリューションビジネスを積極的に展開している。2013年10月には、自宅を売却した後も住み続けられる「ハウス・リースバック」サービスを他社に先駆けて開始した。2016年7月には、一時的な資金ニーズはあるものの自宅を売却するほどの金額を必要としない人向けに「不動産担保ローン」を、2017年10月には、地域の金融機関と提携して自宅を担保に融資を受けられる「リバースモーゲージ保証事業」をスタートさせた。これらの幅広い商品ラインナップにより、多様な顧客ニーズに応える。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　瀬川　健） 《YM》