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*15:11JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（1）：2020年9月期は資産回転を重視する戦略で経常利益27億円超を達成（1） ■要約 ディア・ライフ<3245>は、都市型マンションの開発事業・収益不動産の投資事業などのリアルエステート事業を中核に、人材派遣事業などを展開する企業グループである。2004年の会社設立以来、東京圏に特化した主に単身者・DINKS向けマンションの開発（リアルエステート事業）を主軸として急成長を遂げた。代表取締役社長の阿部幸広（あべゆきひろ）氏を始めとした専門性の高い人材の不動産目利き力が強みである。2007年8月、会社設立から3年弱で東証マザーズに上場。2015年8月には東証1部に昇格、その後も著しい成長を見せている。 1. 市場動向と同社の強み 同社は創業以来、東京圏の単身者・DINKS向け都市型マンションを中心に不動産開発事業を展開している。人口減少期に入った日本においても、東京圏への人口流入の傾向は続いており、さらには働き方やライフスタイルの変遷もあり、好立地にある都心マンションの需要は衰えていない。結果として、都心での用地の確保の難易度は上昇し、新築マンション供給戸数は頭打ち傾向が続き、マンション価格は上昇を続けている。首都圏の投資用マンションに限ると、供給戸数は2013年以降、年により上下はあるものの堅調に推移しており、平均価格も緩やかな上昇基調である。 このような環境下、需要の堅調な東京圏、特に市ヶ谷・飯田橋・神楽坂を始めとする「職・食・住」の利便性が良好なエリアに事業エリアを特化することで、販売面だけでなく、用地取得や建築発注においても優位性を確立している。情報の非対称性が依然大きい不動産業界では、有益な用地・物件情報であればあるほど、フェイス・トゥ・フェイスの商談が重要になってくる。同社はエリアを限定することにより、より効率的で密度の濃い仲介業者などとの業界人脈を構築できており、その情報取得力は高い。またエリアを限定することで継続的に工事発注できることから、ゼネコンなど建築業者とも良好な関係性を構築できており、品質の高い建築請負工事を実現している。また、社内に一級建築士を始め専門性の高い人材を抱えていることも大きなアドバンテージとなっている。用地取得に関しては、素早く情報をキャッチすると同時にその開発ポテンシャルを素早く的確に算定し、競争力ある価格提示を迅速に行える能力が不可欠である。また建築技術等のわかる人材がいればコスト抑制策での創意工夫が進みやすく、ゼネコンなどとの折衝力が高まる 2. 業績動向 2020年9月期は、売上高が前期比39.2%増の27,649百万円、営業利益が同21.9%減の2,603百万円、経常利益が同20.3%減の2,717百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同21.7%減の1,851百万円と、減益とはなったものの高水準の利益を確保した。主力のリアルエステート事業では、合計41物件（前年同期は30件）の不動産を、個人・不動産会社・不動産投資ファンド・総合商社などの幅広い顧客層に対して販売した。不動産取引のタイプ別では、自社開発都市型マンション及びアセット・デザイン&リセール（土地の開発適地化）で34件、収益不動産で7件成約した。前期と比較すると、売却物件数が30件から41件に大幅に増えたのに対して、平均案件規模は668百万円（前期は650百万円）とほぼ同等だった。これらの結果には、新型コロナウイルスの影響により不透明感を増した外部環境の中で、資産の回転に重点を置いた戦略を遂行したことが現れている。前期には及ばなかったものの、堅実に各利益を確保した点を評価したい。セールスプロモーション事業においては、クライアントである大手不動産会社を中心として緊急事態宣言下に営業を自粛したことから派遣需要が急減し、緊急事態宣言解除後も来場者の制限などにより派遣需要は弱含みとなった。また派遣スタッフの雇用維持のためにリソースを割いたことから想定外の費用も発生し、セグメント利益も減少した。 2021年9月期通期の業績は、経常利益で3,000百万円（前期比10.4%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で2,000百万円（同8.0%増）と増益を目標としている。リアルエステート事業を中心とし、これまでの戦略どおり東京圏に厳選して投資・開発する。特に投資を注力するのは、市ヶ谷・飯田橋・神楽坂を始めとする「職・食・住」の利便性が良好なエリア。2020年9月期の下期（4月−9月）からは、コロナの影響により不動産市場の不透明感が増したため、資産の回転を重視し、早めの段階で利益率を抑制して売却する方針に転換した。進行期も“回転重視”が基本となる。また、2021年9月期はパートナーシップ・複合施設開発等の多様な手法を駆使し、中・大型物件にも取り組む方針だ。ROE目標は従来どおり15%以上、ROA目標も従来どおり10%水準であり、資産効率を重視した投資戦略に変更はない。例年上期は土地の仕入れを中心とした活動に重点を置き、下期は契約、引き渡しに集中するサイクルがある。上期は販売不動産（仕掛含めて10,044百万円）をどこまで上積みできるかがカギとなるだろう。新型コロナウイルスの東京都心の不動産マーケットへの影響は、商業・宿泊施設などには大きかったが、住居（マンション）に軽微だった。弊社では、賃貸需要は衰えておらず、投資家にとっての資金調達環境も安定しており、今後もコロナの動向による需給変動は小さいと考えている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《ST》