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*15:11JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（1）：2020年9月期2Qはリアルエステート事業での物件売却で大幅増益（1） ■要約 ディア・ライフ<3245>は、都市型マンションの開発事業・収益不動産の投資事業などのリアルエステート事業を中核に、人材派遣事業などを展開する企業グループである。2004年の会社設立以来、東京圏に特化した主に単身者・DINKS向けマンションの開発（リアルエステート事業）を主軸として急成長を遂げた。代表取締役社長の阿部幸広（あべゆきひろ）氏を始めとした専門性の高い人材の不動産目利き力が強みである。2007年8月、会社設立から3年弱で東証マザーズに上場。2015年8月には東証1部に昇格、その後も著しい成長を見せている。 1. 事業内容 同社の主力事業はリアルエステート事業であり、全社売上高の98.1%（2020年9月期第2四半期）、全社営業利益の98.5%（同）を稼ぐ大黒柱である。そのビジネスモデルの特徴は、1)東京圏に特化している、2)1棟30戸～50戸程度の規模の単身者・DINKS向けマンションの開発を得意とする、3)1棟単位で不動産販売会社や事業法人・各種投資家層に売却し区分の販売を行わないなどであり、少数精鋭の人材が年間売上高19,866百万円（2019年9月期）に達する事業を切り盛りし、資産効率及び生産性が高い。 人口の推移を見ると、東京都の中でも都心5区の人口増加率は9.4%（2015年1月から2020年1月までの5年間）と高く、次に都心周辺11区が5.5%と続き、さらに周辺7区は3.5%、23区以外の市部は1.8%と相対的に低い。結果として、都心での用地の確保の難易度は上昇し、新築マンション供給戸数は減少を続けており、一方でマンション価格は上昇を続けている。同社取組物件（都市型マンション、収益不動産、開発プロジェクト）のうち94.8%は23区内に位置する。また、最寄り駅から10分以内の物件が98.3%となっており、利便性の高い物件への投資を基本としている。 2. 業績動向 2020年9月期第2四半期は、売上高が前期比95.1%増の7,188百万円、営業利益が同39.4%増の512百万円、経常利益が同39.6%増の492百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同30.1%増の301百万円と、増収増益で順調に折り返した。売上総利益率は14.8%（前年同期は19.8%）と下げたものの、売上総利益額を同45.3%増としっかり確保。販管費の同51.4%増を吸収して大幅な増益となった。主力のリアルエステート事業では、合計11物件（前年同期は8件）の不動産を、個人・不動産会社・不動産投資ファンド・総合商社などの幅広い顧客層に対して販売した。前年同期と比較すると大型物件の売却が完了したのに加え、物件数も多かった。この結果には、新型コロナウイルスの影響を踏まえ、一部の物件において資産の回転に重点を置いた戦略に修正したことが現れている。物件タイプとしては、自社開発の都市型マンション物件及びアセットデザイン＆リセール（土地の開発適地化）案件、収益不動産案件（稼働率向上や管理コストの見直しなどにより収益価値を向上）である。さらに第3四半期以降の業績となる8物件の売却も完了しており売却は順調である。 2020年9月期通期の業績は、経常利益で4,000百万円（前期比17.3%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で2,700百万円（同14.3%増）と増収増益を目標としており、期初の計画値から変更はない。リアルエステート事業を中心とし、これまでの戦略どおり東京圏にこだわって都市型マンションや収益不動産等の不動産開発・投資事業規模の拡大を継続する。新型コロナウイルスの影響で戦略は若干変化した面もある。物件によっては資産の回転を重視し、早めの段階で利益率を抑制して売却する方針に転換した。第2四半期時点での売却済み件数は11件（前年同期は8件）、売却確定件数は8件（同10件）、経常利益の第2四半期進捗率は12.3%（同11.7%）、親会社株主に帰属する当期純利益の第2四半期進捗率は11.1%（同11.6%）と前期を若干上回る進捗である。例年上期は土地の仕入れを中心とした活動に重点を置き、下期は契約、引き渡しに集中するサイクルがある。今期も期末に向けて追い込みをかける。新型コロナウイルスの不動産マーケットへの影響は物件タイプによって大きく異なることが予想される。影響が大きいのは、言うまでもなくホテルなどの宿泊施設。一方で影響が少ないと考えられる代表格は住居（マンション）である。進行期も東京都心の住居（マンション）の取引環境は一定の過熱感はあるものの、物件の売買が停滞することや大きく値を下げることは考えにくい。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《ST》