株～企業情報・おすすめ銘柄

*15:15JST ＣＲＥロジ Research Memo（5）：中長期的に安定したキャッシュ・フローの確保を図る方針 ■ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人<3487>の今後の見通し 1. 2020年6月期（第8期）及び2020年12月期（第9期）の業績予想 2020年6月期（第8期）は、営業収益2,024百万円（前期比28.1%増）、営業利益1,133百万円（同36.8%増）、経常利益947百万円（同37.9%増）、当期純利益946百万円（同38.0%増）、1口当たり分配金（DPU）3,040円を見込んでいる。営業収益については、新規取得4物件による増加及び2019年12月期に取得した2物件が通期で寄与する。 2020年12月期（第9期）は、営業収益2,122百万円（前期比4.8%増）、営業利益1,194百万円（同5.4%増）、経常利益1,021百万円（同7.8%増）、当期純利益1,020百万円（同7.8%）、1口当たり分配金（DPU）3,263円を見込んでいる。営業収益については、新規取得4物件が通期で寄与する。 同投資法人は、ＣＲＥがテナントニーズに応える立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備え、賃料水準の適切なバランスを図ったうえで物流関連施設の開発を行うことにより、長期間の賃貸借契約を締結することができ、そのような物流関連施設を取得することで、安定的なキャッシュ・フローの創出が期待できると考えている。賃貸借契約期間の比較的長い物件を中心に取得・運用していくことで、比較的中長期的に安定したキャッシュ・フローの確保を図る方針である。 2. 外部環境 新型コロナウイルスの世界的な感染拡大による経済への影響が不安視されるなか、リスク資産からの現金化を急ぐ流れが加速し、これまでのポジションを解消するアンワインドが行われて需給の逆流が加速している。世界株安の流れはREIT（不動産投資信託）市場へも拡がっており、2020年3月のREIT指数は、日本銀行が「量的・質的金融緩和」に踏み切りREITの買入れを積極化する前となる2013年1月以来、およそ7年2ヶ月ぶりの水準に下落した。また、景気回復の見込みが期待しにくいなかで世界各国の長期金利に上昇圧力が掛かっていることがREITの逆風にもなったほか、2020年の東京オリンピック・パラリンピック延期も重荷となっている。非常事態宣言による外出自粛に伴うオフィス需要への懸念や、多くの国で海外渡航制限や外出禁止措置が取られたことにより2020年3月の訪日外国人客は前年同月比93.0%減の19万3,700人まで大きく減少しており、ホテル需要への懸念もある。そのようななかで、物流施設を手掛ける同投資法人は、他REITと比較すると新型コロナウイルス感染拡大による影響は少ないと弊社では見ている。 これは、同投資法人が手掛ける物流施設は、いわゆる「巣篭もり消費」を映した電子商取引の利用増加を受けて社会的ニーズが強まっていること、大手企業をテナントとしていることからテナントクレジットが高く、また、長期賃貸借契約を結んでいることから長期的に安定した賃料収入を得ることが可能な資産となっていることによる。加えて、ペットボトル飲料や靴、紙おむつ、トイレットペーパー、生鮮食品といった消費分野を扱う企業が荷主となっていることもあり、新型コロナウイルス感染拡大による外出自粛の影響も現状では出ていないことからも言える。 また、新型コロナウイルス感染拡大による影響のみならず、台風や災害などが多発する日本において、サプライチェーン（供給網）が寸断するリスクは非常に高い。これに対し、大型の物流施設を1ヶ所に集中させる流れから、中規模の物流施設を各地に配置する流れになっていることや、荷主の在庫積み増しという在庫戦略の見直しが生じていることも、同投資法人のポートフォリオ戦略に合致する。その他、同投資法人のスポンサーであるＣＲＥが物流不動産を日本全国で展開していることから、定点観測ができ、今後の大きな状況の変化にも対応できる点も強みとなっている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　村瀬智一） 《YM》