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*15:13JST プロスペクト Research Memo（3）：不動産関連を中心に住宅、建設、再生可能エネルギー関連など幅広い事業を展開 ■事業概要 1. 主な事業内容 プロスペクト<3528>の事業セグメントは、不動産販売事業、アセットマネジメント事業、建設事業、再生可能エネルギー事業、その他として開示されており、不動産販売事業はさらに内訳としてマンション分譲、土地建物、注文住宅に分けられている。 (1) マンション分譲（2019年3月期売上高比率：77.5%） 一般的なマンションデベロッパーと同様に、土地を仕入れ、マンションを建設して分譲する事業である。以前の社名に由来した「グローベルマンション」のブランドで販売されている。物件の仕入状況等により売上高、セグメント利益は変動する。2019年3月期には96戸を販売（引渡し）した。 (2) 土地建物 宅地及び戸建住宅の販売や建物の一棟販売等を行う事業だが、主にマンション分譲事業に付随して発生する土地や建物の売却事業である。マンションとして分譲する予定であった土地や建物（未完成物件含む）が、計画以上の採算（収益率）で売却できるような場合にこれらを売却するものが中心となっており、当初から売却（益）を見込んで土地や建物を仕入れて販売するものではない。したがって、2019年3月期には売上高が計上されていない。 (3) 注文住宅（2019年3月期売上高比率：42.5%） M&Aにより子会社化したササキハウスが行う戸建住宅の建築請負やリフォーム工事等で、山形県が主な事業エリアとなっている。ササキハウスは住宅事業で50年以上の歴史のある会社だが、後継者がいないことから同社が全株式を取得して子会社化した。2019年3月期には58棟の引渡しを行った。 (4) アセットマネジメント事業（2019年3月期売上高比率：-147.3%） 旧プロスペクトが行っていたファンドの運用（主に日本株式を対象）を行う投資顧問事業だが、2017年7月付でこの運用ファンドの1つであるTPJFの株主（出資者）に対して、同社新株を対価として企業買収を行ったことから、現在ではファンドの出資者が同社自身となっている。保有する株式の期末評価によって、売上高及び利益が変動し、場合によってはマイナス計上されることもある。2019年3月期にはマイナス7,273百万円の売上高を計上した。なお2019年5月にTPJFを解散・精算することを決議し、保有株式はすべて投資有価証券に計上されている。そのため、2019年5月までの同事業の業績は連結決算に反映されるが、それ以降は一切の変動がなくなり、2021年3月期からはセグメントが廃止される。 (5) 建設事業（2019年3月期売上高比率：126.1%） 子会社化した機動建設工業が推進事業やプレストレスト・コンクリート（PC）工事等を行っている。なお2019年3月に同社株式をすべて売却したため、2020年3月期からは建設事業セグメントは廃止される。 (6) 再生可能エネルギー事業（2019年3月期売上高比率：11.5%） 太陽光発電等の権利を取得して投資並びに開発を行い、発電された電気を電力会社に販売する事業モデルとなっている。権利を取得して投資を行い収益（キャッシュ・フロー）を回収する、あるいは設備そのものを売却するという点では、賃貸ビル事業と同じ考え方と言える。2019年9月末現在で9ヶ所（同社出資分発電量29.1MW）が稼動中で、さらに3ヶ所が開発中である。 (7) その他（2019年3月期売上高比率：0.9%） 主に同社が所有するマンションの賃貸事業である。 2. 事業の特色 (1) 「投資」の考え方 前述のように同社の事業は、一見異なる分野で展開されているように思えるが、実は基本的には土地や権利、案件などを仕入れ（買取り）、それに対して投資（資金注入）を行い後日収益を回収する、という点では同じ考え方に基づいており、この点が同社の事業展開の特色とも言える。 (2) 事業の分散化（ポートフォリオの考え方） 一方で同社はM&Aで取得した子会社によって注文住宅や建設などの事業も行っている。これらのM&Aを実行した理由は、注文住宅や建設事業はマンション分譲などと対照的に短期的に資金回収が可能であり、事業リスク及び資金回収スパンを分散化させるのに適していたからとも言える。言い換えれば、現在の同社の事業内容は、単に既存事業の延長または関連として多角化を行っているのではなく、このようなポートフォリオの考え方に基づいて行われており、これも同社の特色と言えるだろう。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　寺島　昇） 《YM》