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*15:02JST ビーロット Research Memo（2）：売上成長率は年53%、経常利益成長率は年76%と群を抜く実績 ■会社概要 1. 会社概要と沿革 ビーロット<3452>は、代表取締役社長の宮内誠氏をはじめ不動産業界に長く従事してきたプロ集団が2008年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社である。設立当初は不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、自社投資を行い、不動産の価値を高める不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて、不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・関西・九州にも進出し全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを積極的に手掛け、多様な不動産の再生・開発に取り組んでいる。 2014年12月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、財務基盤が強化されたなかで成長を加速させている。2015年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立（2社とも連結子会社）。2016年4月には分譲住宅販売を行う(株)ライフステージ（本社大阪市） を連結子会社化し、本格的に関西圏へ進出を果たした。2016年9月にはミサワホーム<1722>と共同出資で不動産ファンドを組成しており、M&Aやファンドを通じた新たな成長のステージに入った。2017年1月にはホテル事業を行う(株)ヴィエント・クリエーション（本社港区）を連結子会社化した。2018年2月に東証1部への市場変更を果たし、その信用力と知名度の向上により情報量や顧客数、金融機関との良好な取引関係が拡充している。東証マザーズに上場した2014年12月期から4年間の売上高の年平均成長率は52.9%、経常利益では76.0%と群を抜く成長性が魅力である。 2. 事業内容 主力の不動産投資開発事業は、売上高の84.9%、営業利益の72.0%を構成する。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップして売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築の建物を建築する「不動産開発型」の2つのタイプがある。近年では不動産開発型の比率が増加しており、特にホテルでの実績が多い。取り扱う不動産が大型化しており、出口（売却先）として、REITや海外の投資家が増加傾向にある。 不動産コンサルティング事業は仲介業務がメインであり、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関からの紹介の顧客が主な対象である。実際は広範囲なコンサルティング業務全般を行っており、企業（不動産所有会社等）のM&A仲介も含まれる。業績としては全社売上高の5.1%、営業利益の6.7%を稼ぐ。シンガポール現地法人においては、海外投資家に日本の不動産への投資を促進する機能があり、リピート顧客が増加している。 不動産マネジメント事業は、売却先の富裕層や投資家からの賃貸管理業務受託、自社で所有する賃貸用不動産の賃借などを行う。全社売上高の10.0%に対し営業利益の21.3% と利益への寄与が高い。投資家の資産運用ニーズを捉え、投資物件の選定・管理・資産売却までのプロセスをマネジメントし、着実に積み上がるストックビジネスとして、安定収益を確保する上では不可欠な事業である。 3事業の中では不動産投資開発事業が突出した業績を上げるが、同社では3事業がバランスを維持しながら成長することを理想として事業展開を行っている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《HN》