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*15:31JST インテリックス Research Memo（1）：リノヴェックスマンション低迷をその他不動産販売でカバーし増益目指す ■要約 インテリックス<8940>は中古マンションをリノベーション（再生）してから販売するリノベーションマンション事業の先駆け的企業で業界最大手。また、新規事業として2016年5月期よりアセットシェアリング事業（不動産小口化販売）を開始したほか、2017年5月期からはリースバック事業も開始するなど事業ポートフォリオの多様化を進めている。 1. 2019年5月期第2四半期累計業績の概要 2019年5月期第2四半期累計（2018年6月-11月）の連結業績は、売上高が前年同期比24.9%減の16,682百万円、営業利益が同45.9%減の369百万円と減収減益となり、会社計画（売上高18,767百万円、営業利益512百万円）に対しても下回って着地した。主力のリノヴェックスマンションの販売額が前年同期比27.4%減の13,714百万円と低調に推移し、会社計画（16,280百万円）に対しても下回ったことが主因だ。首都圏を中心に競争が激化するなかで、収益性を重視した仕入活動を継続して行ってきたことで、手持ちの在庫水準が低下していたことが販売減の要因となった。ただ、売上総利益率は12.3%と前年同期の10.8%を底に改善傾向が続いている。また、販売件数が前年同期比28.4%減の565件だったのに対して、仕入件数は同2.4%減の610件と小幅な減少にとどまっており、地方店だけで見れば同15.6%増の340件と増加に転じるなど、先行きに関しては明るい兆しも見え始めている。 2. 2019年5月期業績見通し 2019年5月期の連結業績は売上高が前期比2.6%増の44,640百万円、営業利益が同9.2%増の1,703百万円と期初計画を据え置いた。リノヴェックスマンションは首都圏での販売低迷により、通期でも計画（前期比0.3%減の34,269百万円）を下回る可能性が高いが、新築マンションの分譲販売やその他不動産物件の売却などを第4四半期に見込んでおり、これらの売上貢献により利益ベースでの計画達成を目指して行く。なお、アセットシェアリング事業の売上高は前期比64%増の35億円を見込んでいる。ビジネスホテル「アセットシェアリング北千住駅前」やホテル&レジデンス「montan HAKATA（以下、モンタン博多）」の販売が寄与する。なお、京都で進めている「京町屋」再生プロジェクトについては2018年12月に京阪電鉄不動産(株)と業務提携を発表しており、今後の事業拡大に向けた取り組みを加速していく計画となっている。 3. 今後の成長戦略 今後の成長戦略としては、フロービジネスとストックビジネスを組み合わせたハイブリッド型の事業構造を構築することで、収益の安定性を高めながら成長を目指して行く方針となっている。フロービジネスとはリノヴェックスマンションやアセットシェアリング、その他不動産（リースバック物件含む）等の販売事業となり、ストックビジネスは保有不動産物件から得られる賃貸収入やアセットシェアリング物件の運営管理収入となる。2017年より開始したリースバック事業では戸建住宅にも対象を広げており、今後の収益貢献が期待される。また、アセットシェアリング事業では今後、新たな販売手法の検討を進めており、販路が拡大すれば成長も加速していくものと予想される。なお、首都圏におけるリノヴェックスマンションの仕入についてはまだ市況に過熱感があるため慎重姿勢を崩していないが、今後、市況が軟化したタイミングで積極姿勢に転じていく意向を示している。 4. 株主還元策 同社は配当方針として目標配当性向（連結ベース）で30%以上を目安としており、2019年5月期の1株当たり配当金については前期比横ばいの34.0円（配当性向34.5%）を予定している。今後、業績が拡大し配当性向が30%を下回れば、増配が期待される。 ■Key Points ・リノヴェックスマンション事業は首都圏の落ち込みが続くものの、地方店の仕入件数は増加に転じる ・2019年5月期業績は第4四半期に不動産売却を進めることで、利益ベースでの計画達成を目指す ・ハイブリッド型事業の拡充により、収益構造の安定化と成長を目指す （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《SF》