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*15:52JST 毎日コムネット Research Memo（1）：学生マンション大手。2018年5月に東証2部昇格 ■要約 毎日コムネット<8908>は、首都圏を中心に学生向けマンションの開発・管理事業と学生生活関連のサービスを展開する企業である。1980年代のテニスブームに乗り、サークルのテニス合宿などの旅行商品の販売で成長し、2002年にはJASDAQ市場に上場。その後、学生向けマンションの仲介・管理・サブリース（転貸）及び開発事業に業容を拡大し、現在の主力事業に育て上げた。学生の就職・採用関連サービスは、2015年に(株)ワークス・ジャパンを連結子会社化し、第三の柱となっている。大学生の様々な生活シーンを一気通貫で支援する唯一無二の企業である。2018年5月に東証2部に昇格した。 1. 事業概要 同社の事業セグメントは、不動産ソリューション事業と学生生活ソリューション事業の2つに分かれる。不動産ソリューション事業が全社売上高の73.5%（2018年5月期）、営業利益の79.9%（同）を占める。不動産ソリューション事業の中でも不動産マネジメント部門が主力であり、学生マンションのサブリースや賃貸管理を行う。首都圏を中心に大学周辺のマンション195棟9,018戸（2018年5月期）を管理しており、そのうち7,550戸（83.7%）をサブリース方式で借り上げる。開発から募集、管理までを一気通貫で行うことにより、強靭なビジネスモデルが構築されており、2018年4月時点の入居率は13年連続で100%を誇る。学生生活ソリューション事業は、全社売上高の26.5%（同）、営業利益の20.1%（同）を構成する。同社設立当初から続く課外活動ソリューション部門では、クラブ・サークルの合宿旅行商品販売をはじめとした多様なサービスを展開。人材ソリューション部門は主に連結子会社ワークス・ジャパンの事業であり、大企業の学生採用を支援する。 2. 2018年5月期の業績 2018年5月期の連結業績は、売上高で前期比13.5%増の16,805百万円、営業利益で同8.4%増の1,768百万円、経常利益で同8.3%増の1,679百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同7.4%増の1,087百万円となり、5期連続の増収増益を達成した。セグメント別では、不動産ソリューション事業が全社業績をけん引。主力の不動産マネジメント部門は、総管理戸数195棟9,018戸（前期比2.6%増）、サブリース戸数に限定すれば7,550戸（前期比9.6%増）、4月の入居率は13年連続100%と好調を維持した。不動産デベロップメント部門では、所有する物件2件の売却が進捗。また学生生活ソリューション事業では、課外活動ソリューション及び人材ソリューション部門ともに堅調に推移した。2018年5月期は3ヶ年中期経営計画の初年度であった。売上高計画15,500百万円、経常利益計画1,590百万円に対し、売上高で8.4%、経常利益で5.6%上回って着地した。 3. 2019年5月期の見通し 2019年5月期の業績予想は、売上高で前期比3.2%増の17,340百万円、営業利益で同5.2%増の1,860百万円、経常利益で同3.0%増の1,730百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同4.8%増の1,140百万円と、6年連続の増収増益を予想する。2019年5月期も不動産ソリューション事業が全社業績をけん引する予想。不動産デベロップメント部門でのオープン予定の開発案件が多く、10棟596戸（前期は253戸）の予定。不動産マネジメント部門では、総管理戸数9,614戸（前期比6.6%増）を計画。引き続き学生マンションの需要は堅調であり、留学生対応も充実し、14年連続4月入居率100%達成に向けて体制は万全だ。学生生活ソリューション事業は増収となるものの、人材ソリューション部門での業績拡大のための要員増等による販管費の増加が見込まれるため、若干の減益を予想する。同社のビジネスモデルは、主力の不動産マネジメント部門をはじめとしてストックビジネスの割合が高く、安定的な成長を見通すことができる。3ヶ年中期経営計画の2期目（2019年5月期）は、学生生活ソリューション事業で一時的な横ばい傾向があるものの、不動産ソリューション事業の安定成長で補い、しっかり計画達成してくるものと予想する。 4. 成長戦略・トピック：中期経営計画は上振れの可能性。土地の仕入れ順調。 東京大学目白台国際学生寮（約1,000名収容）が2019年秋竣工予定 同社は、2018年5月期を初年度、2020年5月期を最終年度とする3ヶ年の中期経営計画（フェーズ1・2020年5月期までの3ヶ年）を推進している。経常利益に関して、初年度である2018年5月期は１,679百万円（計画比89百万円増）で着地した。この結果を受けて2期目（2019年5月期）は計画を上方修正、最終年度である2020年5月期の計画に関しても経常利益で2,000百万円＋αとなる可能性が出てきている。将来的な成長ポテンシャルのバロメーターである販売用不動産に関しては、2014年5月期末の2,289百万円から右肩上がりに推移し、4年後の2018年5月期末には6,933百万円と約3倍になった。積極的な用地獲得の背景としては、金融機関との良好な関係、特に総額100億円のコミットメントライン契約が追い風となっている。今後の注目案件としては、2019年秋に竣工予定の東京大学の目白台国際宿舎である。この国際学生寮は、約1,000名収容可能な巨大なプロジェクトであり、東京大学が主体として開発し、同社は竣工後の運営管理を担う。同社の開発・集客・運営ノウハウにより、大学の先進的な取り組みを支援するフラッグシップ事例として期待したい。 5. 株主還元策：2018年5月期は第40期を記念して３円の記念配当を含めて22円に大幅増配、 配当性向35%以上にステージアップ 同社は、安定的な経営基盤の確保と自己資本利益率の向上、安定的な配当の継続を業績に応じて行うことを基本方針としている。2018年5月期は当初年21円（中間8円、期末普通配当10円、期末の第40期記念配当3円）を予想していたが、上方修正され年22円（中間8円、期末普通配当11円、期末の第40期記念配当3円）となった。これまで30%以上を堅持してきた配当性向は、2018年5月期は記念配当を含めて36.4%と公約どおり35%以上にステージアップした。2019年5月期以降も35%以上を継続する計画である。 ■Key Points ・学生マンション提供から就職・採用支援まで、大学生向け事業を一気通貫で行う。2018年5月に東証2部昇格 ・2018年5月期は不動産ソリューション事業がけん引し5年連続増収増益 ・中期経営計画は上振れの可能性。土地の仕入れ順調。東京大学目白台国際宿舎（約1,000名収容）が2019年秋竣工予定 ・2018年5月期は第40期を記念して3円の記念配当を含めて22円に大幅増配、配当性向35%以上にステージアップ （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《MH》