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*15:17JST コスモスイニシア Research Memo（1）：投資用不動産やアパートメントホテルの開発・販売等の成長戦略を展開 ■要約 コスモスイニシア<8844>は、1次取得者向けファミリータイプのマンション開発を主力に、首都圏や近畿圏を中心にマンションや一戸建を取り扱う中堅デベロッパーである。1969年に(株)日本リクルートセンター（現（株）リクルート）の子会社として設立され、現在は大和ハウスグループ<1925>の一員となって成長戦略を推進中である。一方で、長年のノウハウ蓄積と顧客ニーズの多様化を背景に、事業の幅を広げている。同社の事業は、一般消費者向けレジデンシャル事業、事業者向けソリューション事業、それを補完する工事事業及び海外事業に分けられる。売上高構成比（2018年3月期）は、レジデンシャル事業39%、ソリューション事業47%、工事事業10%、海外事業4%となっている。 レジデンシャル事業では、「イニシア」シリーズの新築マンションや「コスモアベニュー」シリーズの新築一戸建、「& Renovation」などのリノベーションマンションなどをブランド展開している。かねてより評価の高いアフターサービスなど、「お客様」志向の強いサービスクオリティの高さに定評がある。ソリューション事業では、マンションやオフィスビルなどを転貸する不動産サブリース、投資用のマンションやオフィスビルを販売する投資用不動産等、投資用不動産の開発コンサルティングなど法人仲介を行っている。グループを挙げたプロフェッショナルなソリューションに特徴がある。工事事業ではマンションギャラリー設営やインテリアオプション販売、オフィス移転改修など、海外事業ではオーストラリアでのホテル・リゾート運営などを行っている。ちなみに、2018年3月に「中期経営計画2018」の方針に従い、ホテル・リゾート運営事業から撤退している。 現在同社は、経営基盤の強化と成長戦略の更なる実践を目指した、2019年3月期を最終年度とする「中期経営計画2018」を実行中である。さらに、「中期経営計画2018」の先を見据えた「中長期事業戦略」も打ち出している。レジデンシャル事業では、新築分譲の深耕、リノベーション工事の促進などのほか、従来のターゲットとは異なるアクティブシニア向け住宅の供給を強化する計画である。ソリューション事業では、事業用不動産に関するワンストップソリューションの提供のほか、アパートメントホテルの開発・運営によって外国人旅行者向け宿泊市場に乗り出す考えである。同社は近い将来の事業規模を、レジデンシャル事業70,000百万円、ソリューション事業70,000百万円、工事事業と海外事業で15,000百万円、合計155,000百万円とイメージしている。 2019年3月期業績について同社は、売上高105,000百万円（前期比4.1%増）、営業利益5,250百万円（同7.8%増）を見込んでいる。なお、売上総利益の低下は原価率の低い海外のホテル・リゾート運営事業の撤退による影響によるもの。一方、「中期経営計画2018」の途中経過となる2018年3月期まで業績の進捗は順調で、このため2019年3月期営業利益を当初目標の5,000百万円から5,250百万円へと上方修正した。要因は、既存事業、とりわけ投資用不動産などソリューション事業の好調にある。加えて、新たな事業も順調に立ち上がりつつある。アクティブシニア向けマンションでは、2016年竣工した「グランコスモ武蔵浦和」に続く2～4号案件が、地方都市の再開発に組み込まれるなど既に内定しているようだ。また、アパートメントホテルの開発・運営事業では、2018年2月に第1号施設を開業、2018年4月末現在既に4施設154室を運営している。新規事業もいよいよ全国展開へ向けて拡大を開始したと言えるだろう。 ■Key Points ・首都圏や近畿圏での新築マンションや投資用不動産の開発・販売に強みを持つ中堅デベロッパー ・投資用不動産の好調で中期経営計画を上方修正。中長期事業戦略では売上高1,550億円を目指す ・新規事業のアクティブシニア向けマンションとアパートメントホテルが順調に立ち上がった （執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光） 《TN》