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*11:01JST プレサンス Research Memo（1）：3ヶ年の中期経営計画を発表。21/3期に売上高247,858百万円を目指す ■要約 プレサンスコーポレーション<3254>は、ファミリーマンション及びワンルームマンションの企画・開発・分譲を手掛ける独立系デベロッパーである。近畿圏及び東海・中京圏ではマンション供給戸数No.1であり、全国でも2位（2017年）に躍進した((株)不動産経済研究所発表データ）。都心主要駅から徒歩10分以内の利便性の良い立地に、自社で企画開発するプレサンスシリーズのマンションを展開する。士気の高い販売部隊が強みであり、完成在庫の売れ残りは極めて少ない。1997年の設立以来、順調な成長を続けており、2007年に東証2部上場、リーマンショックにも大きな影響を受けずに2013年には東証1部上場を果たし、2015年に「JPX日経インデックス400」の構成銘柄に選定されている。 1. 事業内容 主力事業はワンルームマンション及びファミリーマンションの開発及び販売である。創業からの中核事業であるワンルームマンション販売は、住戸専用面積で20～50平方メートル、都心の主要駅より徒歩5分圏内で利便性に富む立地に建設され、「プレサンス」ブランドで販売される。売上構成比は22.2%（2018年3月期）である。ファミリーマンション販売は、住戸専用面積で50～100平方メートル、主要駅より徒歩10分圏内で環境性に富む立地に建設され、「プレサンス ロジェ」などのブランドで販売される。売上構成比で53.1%（同）を占める。この他に一棟販売14.4%（同）、ホテル販売2.0%（同）などがある。 同社のビジネスモデルの特長は、業界屈指の「仕入れ力」、社内競争が活発で士気の高い営業部隊が商品を売り切る「営業力」、コストパフォーマンスの高い「商品力」、金融機関から有利な条件を引き出す「財務力」が相互に好循環し、強固な優位性が形成されている点である。 2. 業績動向 2018年3月期の連結業績は、売上高が前期比32.6%増の134,059百万円、営業利益が同30.1%増の20,362百万円、経常利益が同28.8%増の19,858百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同30.7%増の13,757百万円となり、売上高、営業利益ともに30％を超える成長を達成した。売上面では、ファミリーマンション販売が数量及び金額ともに大幅に増加し、一棟販売も計画通り伸びたことにより、全社として大幅な増収となった。期初計画との比較では、特にファミリーマンションの上振れ幅が大きかった。利益率の異なる商品の売上構成比が変化したことや土地を含めた建築原価の上昇が影響し売上原価率が上がったものの、ファミリーマンションが前期比41％増となる等の増収効果により販管費率は低下した。結果として8期連続で過去最高の営業利益を更新するとともに前期比10％以上の成長を継続した。 2019年3月期通期の連結業績予想は、売上高が前期比13.7%増の152,471百万円、営業利益が同20.5%増の24,541百万円、経常利益が同19.2%増の23,661百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同17.3%増の16,132百万円と売上高・各利益ともに成長を維持する予想だ。セグメント別では、最大のセグメントであるファミリーマンションが74,027百万円（前期比4.0%増）と堅調に推移し、ワンルームマンション販売は41,951百万円（同41.2%増）と大幅に伸長する見込み。ホテル販売も15,429百万円（同462.3%増）と竣工ラッシュを迎える。同社の事業特性上、2019年3月期期初には既に売上計画の77.9%分（112,527百万円分）の受注を獲得しており、過去の計画精度の高さも考え合わせると予想の信頼性は高い（下振れの可能性は非常に低い）と考える。 3. 成長戦略 同社は2021年3月期を最終年度とする中期経営計画を発表した。事業目標としては、2021年3月期に売上高で247,858百万円、営業利益で32,028百万円を掲げ、これまでどおり業容拡大を目指す。達成されれば2018年3月期から売上高で1.85倍、営業利益で1.57倍に飛躍することになる。事業戦略では、盤石な地盤である大阪、神戸、京都、名古屋などでは人口が増加傾向にあり、居住ニーズが拡大している中心部で物件の供給を増やす。また、比較的新しく進出した都市（広島、博多、岡崎、豊橋、浜松、岐阜など）で市場ポジションを強化していく。種類別には主軸のファミリーマンション販売とワンルームマンションをバランス良く伸ばし、一棟販売とホテル販売でさらに業績を積み増す。中期経営計画の達成を占う上では、土地の仕入れ状況が最も重要なバロメーターとなる。同社では、3ヶ年の中期経営計画実行に必要な土地を既に確保（取得、契約済み未決済を含む）しており、計画達成の見通しは良好である。 4. 株主還元 同社は、従来から「毎年、対前期比10%以上の営業利益成長による配当原資の拡大」を方針に増配を続けてきた。新規に2つの方針が発表され、「配当性向を5年以内に20%へ段階的に引き上げ」、「配当総額を前年比15%以上増額」が加わった。これらにより、中期的に増配ペースが加速することが期待できる。2018年3月期の1株当たり配当金は年間29.40円（上期末12.50円、下期末16.90円）となり3年連続の大幅増配となった。また、2018年3月期の配当性向は12.6%に上昇した。2019年3月期は配当金35.00円（上期末17.50円、下期末17.50円）、配当性向13.0%を予想する。 ■Key Points ・圧倒的な仕入れ力、強い営業力、商品力、財務力で独自のビジネスモデルを構築 ・2019年3月期は売上高152,471百万円、9期連続増益を予想。既に売上高の77.9%分を受注 ・3ヶ年の中期経営計画を発表。2021年3月期に売上高247,858百万円、営業利益32,028百万円を目指す ・新規配当方針「配当性向を5年以内に20%へ段階的に引上げ」「配当総額を前年比15%以上増加」 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《NB》