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*15:42JST ビーロット Research Memo（2）：創業10年目にして東証一部昇格。成長し続ける不動産金融コンサルティング会社 ■会社概要 1. 会社概要と沿革 ビーロット<3452>は、代表取締役社長の宮内誠（みやうちまこと）氏を始め不動産業界に長く従事してきたプロ集団が2008 年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社である。設立当初は、不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、自社投資を行い、不動産の価値を高める不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・関西・九州にも進出し全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを積極的に手掛け、多様な不動産の再生に取り組んでいる。 2014年12月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、財務基盤が強化された中で成長を加速させている。2015年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立（2社とも連結子会社）。2016年4月には分譲住宅販売を行う（株）ライフステージ（本社大阪市）を連結子会社化し、本格的に関西圏へ進出を果たした。2016年9月にはミサワホーム<1722>と共同出資で不動産ファンドを組成しており、M&Aやファンドを通じた新たな成長のステージに入った。2017年1月には東京でホテル事業を行う（株）ヴィエント・クリエーション（本社港区）を連結子会社化し、成長を加速している。2017年6月には「経常利益がケタ違いに伸びるトップ100社（東洋経済オンライン）」で36位に掲載されるなど、その成長力が注目される。2018年2月に東証一部へ市場変更を果たした。 2. 事業内容 主力の不動産投資開発事業は、売上高の83.8%、営業利益の73.1%を構成する。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップして売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築の建物を建築する「不動産開発型」の2つのタイプがある。取り扱う不動産は1～30億の中規模とし、首都圏以外にも支社展開している北海道・関西・九州を中心に事業エリアが拡大している。これにより現地の不動産情報収集のネットワークを構築することで比較的競争の少ないエリアでも多種多様な物件の取り扱いを可能とする。売却先は個人富裕層、外資系金融機関役職員、一般法人、資産管理会社、不動産会社があるが、近年は不動産ファンドや海外の投資家が増加している。 不動産コンサルティング事業は仲介業務がメインであり、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関からの紹介で新規顧客を増やし、広範囲なコンサルティング業務全般を行っている。業績としては全社売上高の9.8%、営業利益の12.9%を稼ぐ。2017年12月期はグループでは初めての試みとなる、不動産所有会社のM&A仲介を成功させている。シンガポール現地法人が設立4年目となり、海外投資家によるリピート取引が年々増加している傾向から、今後さらに比重が増すセグメントだ。 不動産マネジメント事業は、売却先の富裕層や投資家からの賃貸管理業務受託、自社で所有する賃貸用不動産の賃借などを行う。売上高の6.4%に対し営業利益の14.0% と利益への寄与が高い。ミサワホームとの共同出資で組成した不動産ファンドからもアセットマネジメント業務を受託している。投資家の資産運用ニーズを捉え、投資物件の選定・管理・資産売却までのプロセスをマネジメントし、着実に積み上がるストックビジネスとして、安定収益を確保する上では不可欠な事業である。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《MH》