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*15:45JST ハウスドゥ Research Memo（5）：革新的なサービスを次々と提供し、不動産業界の変革を促す ■事業概要 9. 新規事業：不動産賃貸仲介事業「RENT Do!」と空室・空き家の時間貸し「Time Room Cloud」 2018年1月に不動産賃貸仲介専門事業「RENT Do!」を立上げ、加盟店募集を開始した。既存の大手賃貸仲介チェーンのエリアは埋まっており、新たに加盟店となることが困難だ。ハウスドゥ<3457>は、既存の不動産売買仲介事業の加盟店からの要望もあり、新たに賃貸仲介のフランチャイズ事業に乗り出した。既存の加盟店にとって、追加的なフランチャイズ料金は半額で済む。同社の東証1部上場企業というステータスと社会的信用力及び「ハウスドゥ!」の看板とブランド価値、集合的な宣伝広告が、加盟店の経営をバックアップする。不動産売買仲介の「ハウスドゥ!」は加盟契約件数が500店舗を突破し、1,000店舗に向け邁進している。賃貸仲介の「RENT Do!」でも、国内1,000店舗を目指す。 同社は、賃貸仲介業においてオーナーの満足度を上げることを差別化ポイントとする考えだ。空室・空き家対策は、1つの手段となる。2018年2月から、空室・空き家を時間単位でレンタルするタイムシェアリング事業「Time Room Cloud」（タイムルームクラウド）を始動した。パーティーや、会議、イベント、テレワークなどの利用を想定している。利用者向けに専用アプリを開発中で、スマートフォンにより開錠やクレジットカードによる決済を想定している。「Time Room Cloud」が、不動産賃貸仲介や売買仲介につながる可能性がある。 10. 新制度：欧米流の登録型エージェント制度 2017年12月より、欧米流の不動産流通システムである登録型エージェント制度を導入し、募集を本格的に開始した。同エージェント制度の説明会は、東京及び大阪で開始されており、首都圏を中心に初年度のエージェント登録数100名を目指す。 米国のエージェントは、不動産仲介業務を行う資格を持つ不動産会社に所属するが、雇用ではなく独立した個人事業者として不動産営業を行う。同様に、同エージェント制度では、個人事業者として同社直営店もしくは加盟店と業務委託契約を結ぶ。エージェントとなる者は、イニシャルコストをかけることなく、同社の「ブランド力」「集客力」「信用力」「顧客や物件の管理システム」「全国500店舗を超えるネットワーク」などの経営資産を活用しつつ、独立した事業主として不動産販売・仲介業務に専念することができる。通常、個人事業主は、集客、営業マンの採用、教育、経理業務などに時間を取られ、営業に充てる時間が限られる。同社のエージェント制度では、集客や物件調査・各種書類作成などの事務作業などをアシストし、成績優秀者にはアシスタントを準備するなど強力なサポート体制を敷く。 エージェント登録後、半年間は営業手当として一定額が固定給として支給される上、売買契約成立時には営業利益の48%から最大90%のインセンティブが支給される。また、就業時間などは自由に裁量でき、兼業・副業も可能であるため、個人に合わせたワークライフバランスを選択できる。 欧米の雇用形態は、職務内容が明確化された雇用契約を前提とするジョブ型であり、同一職務に対し基本的に性別や年齢による賃金格差がない。一方、日本企業で一般的なメンバーシップ型雇用は、新卒を一括採用し、入社後に社内教育を施す制度であるため、職務や勤務地、労働時間が限定されない無限定社員で構成される。営業を得意としていても、長ずるに従い管理業務や後進の育成指導の役割が高まり、評価の対象となる。営業に専念したいスペシャリストが登録すれば、同社にとって大きな戦力となるだろう。 ジョブ型が職務に人を付けるのに対し、メンバーシップ型では人に職務を付けることになる。職務のパフォーマンスよりも、人を評価の対象とすることから「同一労働同一賃金」となっていない。日本企業の正規と非正規社員の賃金格差は、欧米企業よりも大きい。メンバーシップ型雇用は、戦中と戦後の高度経済成長期に導入されたもので、日本の労働法はジョブ型で成り立っている。政府は、働き方改革のアクションプランのトップに「同一労働同一賃金」を掲げており、メンバーシップ型雇用が見直されつつある。メンバーシップ型では社員は管理職を目指すことなるが、入社年次や学歴が取りざたされ、上司へのおもてなしに時間を費やすことになる。このような働き方に満足せず、営業力に自信がある人や専門分野のスキルを磨いてキャリア形成を図る人たちにとって、登録型エージェント制度は魅力的に違いない。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　瀬川　健） 《NB》