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*15:31JST Ｆブラザーズ Research Memo（1）：独立系の不動産投資運用会社。首都圏を中心にポートフォリオ拡大 ■要約 ファーストブラザーズ<3454>は2004年2月創業の独立系不動産投資運用会社。2015年2月に東証マザーズに上場、2016年10月には東証1部への市場変更を達成し、2016年11月期からDOE2%を目安に配当を開始した。代表取締役社長の吉原知紀（よしはらともき）氏を始めキーマンに旧三井信託銀行(株)の出身者が多い。不動産私募ファンドの運用会社としてスタートしたが、足元では自己勘定投資に軸足を移して、順調に資産規模を拡大している。 2014年頃から積極化した自己勘定投資は主として中小規模（10億円前後）の商業ビル、オフィスビルを対象とする。2017年11月期末の自己勘定投資の残高は取得価格ベースで28,050百万円（前期末比2,941百万円増）と拡大。こうした中小規模物件はストックや流通量が膨大で、所有者は不動産のプロではない個人富裕層や事業会社などが多いため大型物件と異なり潜在的価値が高い物件を取得できる。安定収益の賃料収入の拡大を図りつつ、バリューアップ後、適宜、物件入替により売却益を実現させていくのが同社の勝ちパターンだ。物件の所在地は首都圏に集中しており（100%）、用途としては商業（56.2%）とオフィス（33.4%）が主な対象である。 2017年11月期の連結決算は、売上高18,766百万円（前期比28.5%増）、売上総利益4,720百万円（同9.9%減）、営業利益3,373百万円（同15.0%減）、経常利益3,060百万円（同16.4%減）、親会社株主に帰属する当期純利益2,048百万円（同10.4%減）と増収減益となった。投資銀行事業において賃貸不動産ポートフォリオを拡充し収益が増加したことに加え、一部の物件を売却したことにより大幅増収となった。一方で投資運用事業においてファンドの受託資産が減少したことや、投資銀行事業において売却予定物件の期ずれが発生したことが減益の主な要因となった。 2018年11月期会社業績は、売上高22,568百万円（前期比20.3%増）、売上総利益6,538百万円（同38.5%増）、営業利益5,015百万円（同48.7%増）、経常利益4,458百万円（同45.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,815百万円（同37.4%増）と大幅な増収増益を予想する。前期同様に投資銀行事業を中心に展開する計画。投資銀行事業で売上総利益が大幅に伸びる要因としては、バリューアップが完了した売却待機中の物件が多いことや、2017年11月期に売却を予定していた案件の期ずれ分がある。足元の売却環境は引続き良好であり、市場の流動性に変化はないと予想する。販管費は1,523百万円（前期比13.1%増）と抑え目の見込み。営業利益以下の各利益は40%前後の大幅増を予想する。 同社は、配当による継続的な株主還元を方針としている。配当金はDOEの2%を目安とする。2017年9月には1：2の株式分割を行い流動性も向上した。2017年11月期の株式分割後配当は15円（普通配当は2.5円増配）。2018年11月期の配当予想は18円（3円増配）である。ROEが19.1%と高いため株主資本の積み上がりは速く、中期的に比較的高い増配が期待できるだろう。 ■Key Points ・独立系の不動産投資運用会社。首都圏商業・オフィス物件を中心にポートフォリオ拡大 ・“目利き力”と“バリューアップ力”が強みのプロ集団 ・2018年11月期は、期ずれ案件を含め売却待機中案件多く大幅増収増益の見込み ・2018年11月期は配当18円（増配）を予想 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《MH》