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*15:28JST ハウスドゥ Research Memo（4）：事業ポートフォリオを安定・持続的成長型に転換（2） ■事業概要 3. ハウス・リースバック事業 (1) ハウス・リースバックの仕組み ハウス・リースバックは、持ち主が自宅を売却後も住み続けられる、新しい不動産活用の提案である。ハウスドゥ<3457>が住宅を買い取り、売主とリース（賃貸）契約を結ぶことで、売主は現金を得られると同時に、愛着のある自宅、地域に住み続けることができる。「ハウス・リースバック」の商標登録は、2013年に出願し、2015年7月に取得した。2017年6月期は、ハウス・リースバックについて1年間で6,000件以上の問い合わせがきており、同事業で圧倒的ナンバーワンの座を獲得することを狙う。 ハウス・リースバックは、資金需要のある顧客ニーズを捉えており、金融機関が提供するリバースモーゲージの制限の多さや利用しにくさを克服していることもあって潜在需要が大きい。資金の使途、年齢、収入、対象者、対象物件に制限がないうえ、住居の賃貸契約に保証人も不要である。同社は、不動産の査定や不動産売買、金融サービスのノウハウを持っていることから、ハウス・リースバックに必要な機能を自社の経営リソースでカバーできるのが強みになる。 (2) ハウス・リースバック事業の地域展開 ハウス・リースバック事業のターゲットとするのは三大都市圏となる。ハウス・リースバックの対象となる物件は、リース契約終了後に市場で売却することもあるため、不動産市場で流動性がある物件になる。戸建住宅だけでなく、区分所有のマンションも対象となる。地域別では、三大都市圏周辺が物件数ベースで9割以上を占める。2017年6月末現在の保有件数の地域別構成比は、首都圏が42.3%、近畿が32.9%、中部が16.4%であった。この3地区に集中的に広告を打った結果でもある。九州・沖縄の割合は、2.9%であった。2017年10月に、福岡県博多に九州エリアの拠点を開設して攻勢をかける。これまでの反響から、十分な需要があることは確認済みである。 (3) ハウス・リースバック事業の収益 ハウス・リースバック事業は、買取時の事務手数料、毎月の家賃収入、売却時のキャピタルゲインと3種類の収益機会がある。物件は、ほとんどを顧客から直接取得し、仕入額の約3%が買取時の事務手数料となる。取得翌月からは毎月家賃としてインカムゲインが、年間で仕入額の約8～10%がリターンとして入る。売却時には、諸費用及び手数料別途で仕入額の15%程度でキャピタルゲインが発生する。当初想定した以上の価格で売れれば、超過分を顧客に戻すことにしている。再売買期限の制限がないことと、顧客と売却益（キャピタルゲイン）をシェアするスキームが、顧客からの支持を得ている。 ハウス・リースバック事業にかかる不動産の保有件数は、2016年6月期第1四半期が123件、保有総額（取得時価格の累計で未償却の金額）が1,912百万円であった。2016年6月期末には、それぞれ274件、4,487百万円に増加した。2017年6月期に入っても急成長は続き、2017年6月期末の保有件数が513件、保有総額は7,186百万円に上った。ストック型収益事業であるため、保有総額の積み上がりが、将来の安定したインカムゲインの源となる。 2017年6月期におけるハウス・リースバック事業の売上高は前期比148.9%増の2,807百万円、営業利益は前期の8百万円の損失から330百万円の利益に黒字転換した。累計保有件数が前期比87.2%増の513件となった。賃料収入は同95.9%増の527百万円と、ハウス・リースバック事業売上高の18.8%を占めた。売却件数は同300.0%増の44件、売却売上高は同318.8%増の1,713百万円と同事業売上高の61.0%を占めた。5件の高額案件があり、それらの寄与度は同事業売上高の29.7％（833百万円）、営業利益の40.0%（132百万円）にも及んだ。2018年6月期は、高額案件の寄与を勘案していないことから、売却売上高が前期比31.8%減と予想している。ただし、賃料収入が同54.8%増加して、同事業売上高の37.7%を占めることを予想している。 4. 不動産金融事業 顧客によっては、一時的な資金ニーズはあるものの、自宅を売却するほどの金額を必要としていない人がいる。そういう顧客には、不動産担保融資を提供する。融資の金利及び事務手数料などは、同業他社と大差がない。同社のメインビジネスが不動産売買の仲介業であり、不動産価格の査定に関しては質量ともに他社を凌駕する。査定のスピードも速い。 2017年6月期の実績は、売上高が221百万円、営業利益が72百万円であった。融資実行件数は124件、融資実行額は31億円であった。2018年6月期の予想は、融資実行件数が207件、融資実行額が28億円、融資残高を54億円とし、連結業績では売上高490百万円、営業利益160百万円、いずれも前期比約2.2倍を予想している。 貸金業者数は、1986年のピーク時に47,504社あったが、2013年には2,217社とピーク比20分の1以下に減少した。消費者金融は、1990年代に多重債務者の増加が社会問題となり、2006年に最高裁のグレーゾーン金利の原則無効とした判決が出た。また、中小企業向けの商工ローンは、威圧的な取立てを規制し、違反業者を業務停止処分にした。廃業や業界再編により貸金業者が激減しており、貸金業法対象の貸金業者には総量規制がかかっている。一方、金融機関の提供するリバースモーゲージは、本格普及に至っていない。資金の出し手が限定されており、貸付競争という状態ではない。 5. 不動産売買事業 首都圏の不動産市況には、いくつかの指標に過熱感が現れている。同事業の運営では、過度な引き締めはしないものの、注意深く遂行する。物件仕入を厳選し、直営店仲介事業とのコラボレーションを強化し、商品在庫は在庫高より回転を重視し、50億円程度を維持する。2016年6月期は、前期の期ずれによる案件や2億円超の大型案件があり、売上高及び営業利益がそれぞれ前期比46.5%増の8,949百万円、同107.7%増の902百万円と大きく膨らんだ。それとの比較で、2017年6月期は20.5%の減収、53.2%の減益となった。2018年6月期は、3.7%の増収、14.0%の増益と堅調な実需を反映した予算としている。 6. 不動産流通事業 同社は、直営店による不動産売買仲介や買取りの不動産流通業にリフォームを組み合わせたり、契約機会をリフォーム・住宅ローン・火災保険などの関連ビジネスにつなげることで収益の維持・増大を図る。不動産流通事業から人員を、フランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業のストック型収益事業にシフトさせたが、若手が育ち、2017年6月期は仲介件数が2,845件と前期比5.4%増加し、7.9%の増収、39.1%の増益を果たした。東証1部上場効果により、知名度やブランド力の向上も寄与した。 7. 住宅・リフォーム事業 同社は、2016年6月期に新築住宅を757百万円販売したが、2018年6月期と2019年6月期はゼロとしている。リフォーム事業に絞り込むことになる。不動産売買事業、不動産流通事業及びハウス・リースバック事業とも連携し、ホームインスペクションや耐震補強工事の取り扱いを強化する。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　瀬川　健） 《HN》