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*15:15JST Ｆブラザーズ Research Memo（1）：1:2の株式分割を発表、2017年11月期は株式分割後配当15円予想 ■要約 ファーストブラザーズ<3454>は2004年2月創業の独立系不動産投資運用会社。2015年2月に東証マザーズに上場、2016年10月には東証1部への市場変更を達成し、2016年11月期からDOE2%を目安に配当を開始した。代表取締役社長の吉原知紀（よしはらともき）氏を始めキーマンに旧三井信託銀行(株)の出身者が多い。不動産私募ファンドの運用会社としてスタートしたが、足元では自己勘定投資に軸足を移して、順調に資産規模を拡大している。 2014年頃から積極化した自己勘定投資は主として比較的小規模（10億円前後）の商業ビル、オフィスビルを対象とする。2017年11月期第2四半期末の自己勘定投資の残高は26,374百万円（前年同期末比4,002百円増）と拡大。こうした小規模物件はストックや流通量が膨大で、所有者は不動産のプロではない個人富裕層や事業会社などが多いため大型物件と異なり潜在的価値が高い物件を取得できる機会が豊富。安定収益の賃料収入の拡大を図りつつ、バリューアップ後、適宜、物件入替により売却益を実現させていく。物件の所在地は首都圏に集中しており（93.3%）、用途としては商業（54.6％）とオフィス（40.4%）が主な対象である。 2017年11月期第2四半期連結決算は、売上高10,067百万円（前年同期比19.1%増）、売上総利益2,453百万円（同0.8%増）、営業利益1,814百万円（同5.0%増）、経常利益1,667百万円（同8.4%増）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,096百万円（同28.6%増）。良好な金融環境を背景に不動産投資市場の活況が続くなか、自己勘定投資案件の取得及び物件売却を進めた結果、前期を上回り増収増益となった。賃貸不動産の積上げにより、安定的収益である賃貸粗利で全社販管費をほぼ賄える水準（95%）まできている。 2017年11月期会社業績予想は、売上高18,072百万円（前期比23.7%増）、売上総利益5,689百万円（同8.6%増）、営業利益4,107百万円（同3.6%増）、経常利益3,687百万円（同0.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,396百万円（同4.8%増）と期初の予想を据え置いた。ファンド運用を終了したため、投資銀行事業（自己勘定投資）でほぼすべてを稼ぐ計画。上期の物件の取得は順調であり、下期も引き続き物件を積上げていく予定。不動産売却に関しては、既存物件のバリューアップが引き続き好調であるとみられ、売却環境も引続き良好なため、今期業績予想を達成する見込。 また、2017年9月1日を効力発生日として、1：2の株式分割を行う予定であり、流動性の向上が期待される。このような株主還元に対する同社の積極的な姿勢は、評価に値するだろう。2017年11月期の株式分割後配当は15円の予想（普通配当は2.5円増配）。株主資本の増加に伴いROEは徐々に低下傾向とはいえ20%超と高いため、株主資本の積み上がりは速く、中期的に比較的高い増配が期待できるだろう。 ■Key Points ・2017年11月期第2四半期は、各段階の利益において前年同期を上回る ・投資銀行事業の資産規模が拡大、賃貸粗利で販管費をほぼカバーする水準に ・2017年9月1日を効力発生日として、1：2の株式分割を行う予定 ・DOE2%を目途に配当、2017年11月期は株式分割後配当15円予想 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《HN》