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*16:36JST プロパスト Research Memo（4）：パターン化でデザイン性と低コストを両立 ■賃貸開発事業 1. 事業概要 2年ほど前にスタートした事業。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、50坪前後の小さな土地を中心に、20戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。投資額は1物件当たり土地購入の1～2億円程度にとどめ、20戸未満の1棟で3～5億円程度の売却を目標としている。取得から資金回収まで、1年程度から長期の案件まで時間軸は幅広い。 2. 特徴 分譲開発事業などで培ったプロパスト<3236>のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで個人投資家層を対象に売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。 徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」は6階以下の物件で、エレベーターは付くが、5階以下の物件でエレベーターのない「コンポジット」は初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。近年スタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。 売却先に個人投資家を主な対象にしているため、視覚的に遡及するような資料を作成、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地のよさや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。 3. 実績例 賃貸開発事業の主な実績例は下記のとおり。 コンポジット江古田（東京都練馬区旭丘、2016年6月竣工） コンポジット清澄白河（東京都江東区、2016年12月竣工） コンポジット中野（東京都中野区、2017年2月竣工） グランジット蒲田（東京都大田区、2016年10月竣工） （執筆：フィスコアナリスト　清水　さくら） 《SF》