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*15:01JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（1）：都市型マンション開発事業とトランクルームビジネス向けサービス事業が両輪 ディア・ライフ<3245>は、都市型マンションの開発事業を中核に、人材派遣事業及びトランクルームビジネス向けサービス事業を展開する企業グループである。2004年の会社設立以来、東京圏に特化した主に単身者〜DINKS向けマンションの開発（リアルエステート事業）を主軸として急成長を遂げ、現在では収益不動産の売買も行う。阿部幸広（あべゆきひろ）社長をはじめとした専門性の高い内部人材の不動産目利き力が強みである。会社設立とほぼ同時にスタートさせた不動産業界向けの人材派遣業（セールスプロモーション事業）では、不動産業界に精通した強みを活かした細かなサポートができる人材がそろう。2009年に子会社化したパルマ<3461>を通じて提供しているセルフストレージ（トランクルームなどのレンタル収納スペース）事業者向けBPO事業（アウトソーシングサービス事業）では、入金管理などの実務代行、ITサービス、物件供給から開業支援まで一気通貫で代行するサービスなどを国内事業者が保有するユニットの約6割に提供しており、マーケットリーダーの地位を確立している。同社は2007年に東証マザーズに上場、2015年に東証1部に昇格している。パルマは2015年に東証マザーズに上場している。 2016年9月期の業績は、売上高10,697百万円（前期比38.0%増）、営業利益1,622百万円（同4.0%増）、経常利益1,549百万円（同1.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,018百万円（同16.6%減）と大幅な増収となった。増収の主な要因は、リアルエステート事業において都市型マンションを中心に物件売却が順調に推移したことと収益不動産の売却が好調だったためである。営業増益の主な要因もリアルエステート事業の寄与が大きかった。他2事業（アウトソーシングサービス事業、セールスプロモーション事業）も増収増益であり、事業ポートフォリオ全体のマネジメントも順調である。親会社株主に帰属する当期純利益の減益は、前期の特別利益（子会社パルマ新規上場に伴う持分変動利益、関係会社株式売却益）が原因であり一過性である。2017年9月期も主力事業がけん引し、経常利益1,800百万円、親会社株主に帰属する当期純利益1,100百万円を目標としている。（売上高の目標はなし） 同社は、2015年に発表した新中期経営計画（“Run”～For Growth 2018～）において、「事業規模の拡大と収益構造の多様化を推進し、継続的な成長のための経営基盤を確立」することと、連結配当性向35%、連結経常利益25億円、ROE25%以上を目指している。リアルエステート事業では投資規模の拡大を打ち出し、2017年9月期には160億円を投資する計画だ。東京23区やターミナル駅周辺などの利便性の高いエリアにフォーカスし、多様な情報ネットワークとの継続的なリレーションに加え、ゼネコンや商社などとも連携しながら仕入れを強化する。また収益不動産への投資も強化する方針であり、40億円は収益物件の投資に充当する計画だ。アウトソーシングサービス事業では、市場の追い風に乗り、さらには市場成長を後押しする。対象となるセルフストレージ市場の成長、既存顧客内のシェア拡大余地、投資対象としてのセルフストレージのニーズなど追い風が吹いており、成長余地が十分ある。ターンキーソリューションサービス（施設開発からサポート）を強化するとともに、既存サービス（ITソリューション、ビジネスソリューション）との相乗効果を追求する戦略だ。 同社は配当、株主優待、自己株式取得を通じて株主還元を強化している。2016年9月期の1株当たり配当金は12円、連結配当性向は35.9%であったが、2017年9月期は、配当性向を40%に引き上げる方針を掲げ、1株当たり配当金は15円（3円増配）、連結配当性向は41%を目標としている。株主優待（QUOカード）、機動的な自己株主取得（2016年9月期の自己株式取得実績は、取得予定数56.31万株、取得予定金額2.09億円）にも注目したい。 ■Check Point ・2016年9月期はリアルエステート事業が好調に推移し、大幅増収に貢献 ・リアルエステート事業において、投資規模を拡大（2017年9月期に年160億円を計画） ・株主還元が充実、2017年9月期は連結配当性向を41%へ目標を引き上げ （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《TN》