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*16:02JST アンビション Research Memo（2）：主力のプロパティマネジメント事業でサブリース管理戸数が大幅増 ■会社概要 (1)沿革 AMBITION<3300>は、2007年に現在も指揮を執る代表取締役社長 清水剛（しみずたけし）氏により設立された新興の不動産会社である。東京23区を中心に、借り上げたマンションを転貸するサブリース（転貸）事業と賃貸仲介を行う店舗展開で急成長を遂げた。2012年には住居用不動産を売買するインベスト事業にも進出した。2014年9月には早くも東証マザーズ市場に株式上場を果たした。上場後には、主力のサブリース事業を強化するとともに、M&Aで店舗網の拡大し、民泊の事業機会開拓にも積極的に取り組んでいる。 (2)事業概要 売上構成としては、プロパティマネジメント事業（75.3%）、賃貸仲介事業（7.8%）、インベスト事業（16.9%）となっている。営業利益の構成としては、プロパティマネジメント事業（78.9%）、賃貸仲介事業（-0.9%）、インベスト事業（22.0%）となっている。主力のプロパティマネジメント事業では、都内を中心に15,000物件を管理する。管理の中でも特にサブリース方式が同社のビジネスモデルの中核であり6,895戸（2016年6月末、前期比37.7% 増）の物件を転貸する。典型的なストックビジネスであり、リーマンショックや東日本大震災にもほとんど影響を受けずに売上を積み上げてきた。賃貸仲介事業はプロパティマネジメント事業で借り上げた物件を入居者に紹介する機能も果たしており、単体では収益が出ていないものの全社への貢献は大きい。インベスト事業は、物件を購入しリノベーションした後に売却する再生業務とともに、売り手と買い手の間に入る仲介業務の両方があり、利益で会社に貢献する。 (3)ビジネスモデル 主力のプロパティマネジメント事業において、「かりあげ王」のブランドで、首都圏の若年層向けマンション・デザイナーズマンションなどの個性のある物件を仕入れ、サブリースしている。適正コストで仕入れ適正な賃料設定できることや、物件の魅力を伝える訓練されたスタッフがいることが同社の強みだ。 インベスト事業は、「かいとり王」のブランドで中古マンション物件を中心に買い取る。顧客ニーズに合ったリノベーションを施してバリューアップし、売却し、また管理を受託する場合も多い。 賃貸仲介事業は、過去にM&Aで取得した「ルームピア」や「バロー」の店舗も含めて都内・神奈川県に17店舗を展開する。サブリース（転貸）物件の賃貸に寄与するだけではなく、顧客のニーズを把握するチャネルとしても役割を果たしている。 (4)アライアンス 同社は2016年6月期に様々なアライアンスを行った。主な目的は、「顧客満足度の向上」、「集客力向上」、「業務効率化」の３つであり、いずれも利益の最大化につなげる目的がある。「顧客満足度の向上」においては、カード決済や賃貸保証業務などで資本業務提携を行った。「集客力向上」においては、民泊の募集を代行するサイトとの提携、不動産物件の売却を見据えて投資家を多数抱える団体との提携を行った。業務効率化においては、AIチャットの技術を持つベンチャーとの取り組みを開始した。これらのアライアンスがすべて成功するわけではないかもしれないが、新しい強みを獲得しニュータイプの不動産会社に進化しようとする強い意気込みが感じられる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《HN》