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*16:13JST ハウスドゥ Research Memo（4）：ハウス・リースバックで圧倒的ナンバーワンの獲得を狙う（1） ■新中期経営計画 (2)ハウス・リースバック事業 ハウス・リースバックは、持ち主が自宅を売却後も住み続けられる、新しい不動産活用の提案である。ハウスドゥ<3457>が住宅を買い取り、売主とリース（賃貸）契約を結ぶことで、売主は家賃の原資を含む現金を得られると同時に、愛着のある自宅、地域に住み続けることができる。「ハウス・リースバック」の商標登録は、2013年に出願し、2015年7月に取得した。この事業で、圧倒的ナンバーワンの座を獲得することを狙う。 サービス開始3年目となる2016年6月期における物件取得数は、前期の56件から222件へ、累積保有件数は同68件から274件に急ピッチで増加させた。また、前期はゼロであった売却件数は11件となった。ハウス・リースバック事業の売上高は、前期の103百万円から764百万円へ急成長した。当期の売上高構成は、賃料収入が269百万円、手数料収入が86百万円、売却売上高が409百万円であった。賃料収入と手数料収入はほぼ粗利に近い。売却売上高の粗利率は27.2%であった。経験上、累計保有件数100件に対して毎月約1件が売却件数となることがわかった。 a)新中期経営計画-3年後の累計保有件数は4.5倍に ハウス・リースバック事業のビジネスモデルがほぼ固まり、それらを前提に新中期経営計画が作成された。年間物件取得数は、2017年6月期に288件、2018年6月期に420件、2019年6月期に480件と増やす。同期間の累計保有件数は、522件→867件→1,229件と増加することになる。年間売却件数は、期首累計保有件数に期中の取得数を加えたものの1割弱と想定すると、35件→75件→118件で推移するとみられる。 2019年6月期の予想値を2016年6月期の実績と比較すると、年間物件取得件数は2.2倍だが、累計保有件数は4.5倍になる。収入は累計保有件数をベースに生まれるため、増収率が販管費の伸び率を上回ることになり、収益性が急カーブで上昇することになろう。それに売却売上高が加わる。2016年6月期は、同事業の売上高764百万円、営業利益が6百万円とようやく水面下から脱出した。新中計の3ヶ年では、売上高が1,269百万円→2,195百万円→3,277百万円へ、営業利益が160百万円→467百万円→828百万円との展開を計画している。最終年度の売上高利益率は25.7%の高収益となり、利益貢献度はフランチャイズ事業の52.3%に次ぐ23.5%を見込んでいる。 b)ハウス・リースバック事業のトリプル収益 ハウス・リースバック事業は、買取時の事務手数料、毎月の家賃収入、売却時のキャピタルゲインと3種類の収益機会がある。物件を顧客から直に取得するため、仕入額の約3%が買取手数料となる。取得翌月からは毎月家賃としてインカムゲインが、年間で仕入額の約8～10%のリターンとして入る。売却時には、諸費用及び手数料別途で仕入額の15%程度でキャピタルゲインが発生する。当初想定した以上の価格で売れれば、超過分を顧客に戻すことにしている。 同事業は、リスク回避にも優れる。不動産価格の下落に対しては、7掛けを買取価格としている。賃貸期間は減価償却費が発生するため、その分、簿価は低下する。家賃は極力据え置くが、インフレ及び金利の高騰時には、3年ごとの賃貸契約更改時に家賃を見直す。家賃滞納については、転居先の紹介などで解決する。 現在、他社との競合がないブルーオーシャン市場であることから、買取価格でたたき合いが避けられる。新規参入がないうちに、ブランドの構築と保有資産の積み上げを図る。同事業は、手間が掛かる割に大手にとって市場規模が小さく、中小規模の業者では経営リソースが不足する。同社は、不動産売買仲介及び買取専門店の展開により、路線価などをベースにするのではなく、実際に売買されるであろう不動産価格の査定を短時間に行える。フランチャイズチェーン本部事業を行ってきたため、ビジネスモデルの構築と業務の標準化及び改善にも優れ、テレビCMを含む広告宣伝戦略を得意とする。社内の人員の再配置により、営業力を強化している。物件取得の資金も、銀行借り入れが可能だ。 一方、不動産売買事業では、購入時に他の不動産業者からの紹介物件であれば手数料を支払うことになる。購入資金を借入に依存すれば、棚卸資産として抱えている期間に支払利息が発生する。不動産市況によっては、想定どおりの利益が出ない、もしくはロスが出るリスクがある。 c) 三大都市圏がターゲット-市場規模は巨大 ハウス・リースバックの対象となる物件は、リース契約終了後に売却するため、不動産市場で流動性がある物件になる。戸建住宅だけでなく、区分所有のマンションも対象となる。2016年6月期末の実績では、戸建てが4分の3、マンションが4分の1であった。地域別では、三大都市圏周辺が物件数ベースで9割以上を占める。2016年6月末では、物件単価が高い首都圏の構成比が件数ベースで44.9%、金額では56.7%であった。所有物件を三大都市圏にばらけることで、地震などのリスクを分散する。 総務省の「住宅・土地統計調査」（2013年）によると、持ち家比率は総数の61.7%と3大都市圏以外の66.3%に対し、関東大都市圏が56.2%、中京大都市圏が61.3%、近畿大都市圏が59.5%と低くなる。ただし、関東大都市圏の持ち家数は908万戸と巨大で、中京の221万戸、近畿の491万戸を併せた3大都市圏の合計は1,621万戸となり、3大都市圏以外の1,594万戸を上回る。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　瀬川　健） 《HN》