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*16:31JST Ｆブラザーズ Research Memo（1）：積極的な自己勘定投資により安定収益を拡大、東証一部上場を目指す ファーストブラザーズ<3454>は2004年2月に創業した独立系の不動産投資運用会社。代表取締役社長の吉原知紀（よしはらともき）氏をはじめキーマンに旧三井信託銀行(株)の出身者が多い。 ファンドのタイプはバリューアッド型ないしオポチュニスティック型で、エクイティ投資家は国内外の機関投資家。投資対象は主に首都圏の数十億～数百億円規模のオフィス、商業施設、レジデンスなど。特に商業施設に強み。2016年11月期第2四半期末（5月末）のファンドのAUM（運用資産残高）は445億円（前期末比125億円減）。AUMの積み上げよりも市況に応じた機動的な売買による顧客投資家の利益最大化を重視している。不動産投資市場は過熱しているとの環境認識から物件取得には慎重姿勢の一方、物件売却を促進しており、ファンドのAUMは減少傾向。 一方、ファンドの投資対象から外れる主に10億円前後の小規模の商業ビル、オフィスビルを対象とする自己勘定投資は2015年2月の上場以降、積極化し、5月末の自己勘定投資のAUMは224億円（前期末比67億円増）と拡大。こうした中小規模物件はストックや流通量が膨大で所有者も個人富裕層や事業会社などが多く、妥当な価格での取得機会が豊富なことによる。安定収益の賃料収入の拡大を図りつつ、適宜、物件入替により売却益を実現させていく方針。 中長期的な成長を見据え、既存事業のプラットフォームを活用して、ベンチャー企業や再生可能エネルギー関連事業など新規分野への投資も進めている。 2016年11月期第2四半期累計（2015年12月−2016年5月）連結決算は、売上高8,454百万円（前年同期比2.8倍）、営業利益1,727百万円（同24.1%減）。前年同期にはなかった自己勘定投資物件の売却7,131百万円により大幅増収ながら、前年同期にファンドの物件売却推進に伴い多額のインセンティブフィーを計上した反動により営業減益となった。通期会社業績予想に対しては順調に進捗しており、自己勘定投資の含み益も63億円（前期末比22億円増）と拡大している。 2016年11月期会社業績予想は、売上高12,482百万円（前期比2.7倍）、営業利益3,052百万円（同7.8%増）。期初予想が据え置かれたが、1～2月に実施した自社株買いによりEPS予想は若干上方修正された。下期はファンドの物件売却に伴うインセンティブフィーなどの関連フィーの計上や、自己勘定投資拡大に伴う賃料収入の増加が業績をけん引する見込み。自己勘定による物件取得が計画以上に進捗していることなどから、会社業績予想は上振れる可能性が高いだろう。 上場時の経営目標として、東証1部への市場変更、配当開始を掲げている。東証1部上場のための形式要件は既に満たしており、また、安定収益で固定費をほぼ賄えるようになっており、いずれの目標も実現が視野に入ってきた。 ■Check Point ・顧客の利益最大化を追求する不動産投資・証券化のプロフェッショナル集団 ・物件売却の好機とみてファンドの物件売却を促進する一方、自己勘定投資は積極拡大中 ・有資格者が多数所属し、コアとなる人材の定着率は高い （執筆：フィスコ客員アナリスト　堀部　吉胤） 《HN》