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*16:16JST トーセイ Research Memo（1）：16/11期の会社利益予想を上方修正 トーセイ<8923>は、事業エリアを東京経済圏に特化する独立系の中堅総合不動産会社。不動産流動化事業を主力に、不動産開発、不動産賃貸、不動産ファンド・コンサルティング事業など事業範囲は多岐にわたり、顧客層も国内外の機関投資家、個人富裕層、エンドユーザーなど幅広い。事業環境の変化に応じて事業ポートフォリオを柔軟に変化させ、収益の拡大、安定化を図っている。2014年11月に同社がシングルスポンサーのトーセイ・リート投資法人〈3451〉（以下、トーセイ・リート）を上場させた。 コア事業と言える不動産流動化事業において取り扱うアセットタイプは、レジデンス、オフィス、商業ビルなどとなり、ストックが膨大で流動性の高い中小規模物件（3～20億円程度）を得意とする。きめ細かなバリューアップ力やエリア特化により培ったソーシング力により、キャップレートの低下に頼ることなくキャピタルゲインを獲得できる強みがある。 2016年11月期第2四半期累計（2015年12月-2016年5月）決算は、売上高306億円（前年同期比37.2%増）、営業利益76.7億円（同68.7%増）。第1四半期（2015年12月-2016年2月）に今期の大型開発案件である南青山の商業施設の売却があり、この売却益がけん引した。当該物件のリーシングなどにかかる費用が想定を下回ったことや、不動産流動化事業の物件売却価格が想定以上で推移したことから、上期で期初の通期営業利益予想を上回った。 これを受け、通期の営業利益予想は14.3億円上方修正され、90億円（前期比30.6%増）となった。下期の営業利益の積み上げが少ないのは、1)下期にトーセイ・リート向けに物件売却を100億円程度見込んでいるが、ブリッジ案件のため利益率が低い、2)来期の業績を見据え、流動化物件の外部売却を一部先送りすることにしたため。 中期経営計画では企業規模の拡大を志向し、積極仕入れによる既存事業拡大やホテル事業など周辺事業の新規取組みにより、2020年11月期に売上高1,000億円を目指している。この時の利益目標は明示されていないが、営業利益120億円程度を想定していると推測される。2017年11月期に早くも営業利益100億円を達成しそうな状況であり、新たな目標設定が必要となるだろう。 ■Check Point ・不動産流動化は流動性が高い東京経済圏のオフィス、商業ビル、レジデンスなどの中小型物件に強み ・事業ポートフォリオや顧客の多様性を武器に、事業環境の変化に柔軟に対応 ・積極仕入れ、バリューアップ力などを背景に業績拡大が続く （執筆：フィスコ客員アナリスト　堀部　吉胤） 《HN》