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*16:48JST プレサンス Research Memo（7）：確かな販売力で完成在庫を少なくし、早期資金回収を可能に ■会社概要 (1)沿革 プレサンスコーポレーション<3254>の母体は、1997年10月に株式会社日経プレステージとして大阪で設立されたワンルームマンション販売会社である。2002年4月に株式会社プレサンスコーポレーションに商号変更された。1998年に建物管理業務及び保険代理業務、1999年にはファミリーマンション販売及び不動産賃貸管理業務に進出するなど、周辺業務を取り込みながら業容を拡大してきた。2000年代に入ってからは自社開発物件を手掛け始め、東海及び関東へ販売エリアを広げた。2008年には中古物件売買・仲介業務、2014年には建設事業及び家賃保証業務に進出するために子会社を設立している。リーマンショック（2008年9月～）の影響で不動産業界は大きな痛手を負ったが、同社は業績を維持し、分譲マンション準大手企業に成長した。2007年に東証2部上場、2013年には東証1部上場を果たす。 (2)マンション市場の動向 2015年1月から12月に全国主要都市で発売されたマンションは78,089戸であり、前年比で6.1%の減少だった。同社の地盤である近畿圏に限れば、18,930戸の供給があり、前年比0.6%の微増であった。マンション価格は全国平均で4,618万円（前年比7.2%増）となり、1973年の調査開始以来最高となった。首都圏での価格上昇が9.1%増と顕著だが、近畿圏においても3.9%増と上昇傾向は変わらない。首都圏での過度の価格上昇は、市場における懸念材料である。 (3)競合ポジション 同社はマンション市場において、上位に位置している。近畿圏では、分譲マンション供給ランキングで6年連続第1位（2015年）、東海・中京圏でも4年連続の第1位（2015年）を獲得している。全国では2015年に第6位となり前年からランクアップした。近畿圏や東海・中京圏においては過去から地場の不動産業者等との信頼関係を築いてきたために土地の取得に強みがある点、顧客のニーズにマッチしたマンションを適正価格で供給している点がランク向上のドライバーとなっている。ちなみに、同社の物件平均単価はファミリーマンションで31.2百万円であり、全国市場平均46.1百万円や近畿圏平均37.8百万円と比べても低く設定されている。 (4)強み・優位性 同社はワンルームマンションの販売事業からスタートしており、確かな販売力を有する営業部門の存在が強さの源泉である。営業部門全体で1物件を一定期間に集中販売するために、社内競争が促され、営業員の士気が向上する。また、自社開発・自社ブランドのマンションのみを販売するために、物件の仕様・特徴を細かい点まで熟知しているのも販売力を高める要因だ。完成在庫を少なくし、早期の資金回収が可能になるために、財務にも好循環が生まれる。安全性の指標である自己資本比率は40.4%（2016年3月期）、収益性の指標である売上高経常利益率は17.5%（2016年3月期）と、ともに業界内において顕著に高い。2015年8月には優れた財務内容が評価され、JPX日経インデックス400銘柄に選定されている。健全な財務内容は、積極的な土地の仕入れを可能にし、金融機関やゼネコンとの交渉条件も有利にする。立地に関しては、長期にわたり資産価値が継続することを重視し、都心主要駅から10分圏内を基準とする。自社で企画開発するために、リーズナブルな価格帯で、バランスの良い機能を備えたコストパフォーマンスの高い商品に仕上げるのが得意だ。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《HN》