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*16:02JST AMBITION Research Memo（1）：様々なライフステージに適応する事業を展開する新興不動産会社 AMBITION<3300>は、都心若年層向けマンションのサブリース事業を中心に展開する新興不動産会社である。サブリース（転貸）事業※1「かりあげ王」、賃貸仲介事業「ルームピア」、売買事業※2「かいとり王」を通じて、顧客の様々なライフステージに適応する事業を展開している。 ※1サブリース（転貸）事業は、同社では「プロパティマネジメント事業」の一部である。 ※2売買事業は、同社では「インベスト事業」の一部である。 同社のプロパティマネジメント事業は、特に東京23区のDINKS・単身向けマンション・デザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース（転貸）する点に特徴がある。サブリース（転貸）戸数は順調に成長し、2015年9月末時点で5,205戸、入居率は94.4%と高い。典型的なストックビジネスであり、リーマンショックや東日本大震災にもほとんど影響を受けずに売上げを積み上げてきた。賃貸仲介事業では、首都圏19店舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、サブリース（転貸）事業を援護する存在だ。また、首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、購入・リノベーション・売買を行うインベスト事業も全社収益に貢献する。 足元の業績は好調に推移している。2016年6月期第1四半期（2015年7月−9月）の売上高は2,137百万円（前年同期比611百万円増）、営業利益56百万円（同51百万円増）となり、売上高・営業利益ともに前年同期を大幅に上回った。プロパティマネジメント事業における管理戸数が増加し、入居率も改善していることが最大の要因である。2016年6月期通期に関しても、プロパティマネジメント事業を中心に順調に推移し、売上・各利益ともに過去最高を達成する見込みだ。 潜在力のあるプロパティマネジメント事業が成長戦略の柱となる。首都圏の賃貸住宅市場の中で、特に同社が得意とするDINKS・単身向けの市場だけでも約1.9兆円の市場が存在する。物件タイプとしては、個人オーナー物件のボリュームが大きく（約82%）、同社が標的としている。個人オーナーは、サブリース（転貸）の認知や理解がまだ進んでいない傾向にあり、委託する場合にも地場の不動産業者の場合が多く、同社としては競争力が高い。インバウンド需要、大型案件の一括契約、東京以外への展開など、今後様々な切り口で飛躍のチャンスが想定され、同社の今後の成長に注目したい。 ■Check Point ・サブリース（転貸）物件の入居率は92%以上で安定して高い ・16/6期1Qは増収増益、インベスト事業の売上拡大が収益拡大に貢献 ・プロパティマネジメント事業の成長が柱、インバウンド対応も強化 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《HN》