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*11:07JST FJネクスト<8935>資産運用型マンションに特化、経営の効率性や優位性をさらに高める ラジオNIKKEI　マーケットプレスの『フィスコ presents 注目企業分析』9月28日放送において、FJネクスト<8935>を取り上げている。主な内容は以下の通り。 ■企業概要 FJ ネクスト<8935> は、東京都心を基盤とした資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」の開発及び販売を主力事業としている。また、販売した物件を中心に不動産管理事業も手掛けている。デザイン性や安全性、快適性など、居住者目線に立った企画・開発により高い入居率を確保していることが「ガーラ」ブランドの価値を高めており、首都圏ランキングではトップクラスの販売実績を誇っている。将来の年金受給に対する不安や相続税対策という新たな課題を抱える個人からの底堅い購入需要も期待でき、業績は堅調に推移している。 ■昨年度の決算に関して 2015 年3 月期は、売上高が前期比0.9% 減で、売上高はおおむね計画どおり、利益面は計画を上回る着地（例： 経常利益の場合　当初計画48.2％減⇒実績21.6％減） であった。竣工時期が期末に重なったことにより翌期への繰り越し分が増加したことから、販売戸数が若干減少したものの、ほぼ想定の範囲内。利益面でも、土地仕入価格や建築費の高騰によりマンションの利益率が低下することから、当初計画時点で減益計画としていたが、減益幅を想定以下に抑えたことから計画を上回る着地となった。したがって、業績は一旦踊り場を迎えたように見えるものの、同社の業績は引き続き好調に推移していると言える。 ■今期業績見通し 2016 年3 月期業績予想について同社は、売上高が前期比23.3% 増の49,500 百万円、営業利益が同7.8% 増の5,000 百万円、経常利益が同8.1% 増の5,000 百万円、当期純利益が同2.9% 増の3,000 百万円と増収増益を見込むとともに、過去最高の売上高を更新する計画である。 事業別の売上高予想の開示はないが、各事業が順調に伸長する見通しのようである。特に、不動産開発事業において、主力の資産運用型マンションは前述のとおり堅実な計画としているが、ファミリーマンションのガーラ・レジデンスシリーズの業容拡大等により、マンション販売戸数が過去最高の1,647 戸（前期比234 戸増） と大きく増加する想定となっている。また、建設事業も都内の好調なマンション建設需要に支えられて大きく拡大する計画である。利益面では、引き続き、土地仕入価格や建築費の高騰などによる原価率の上昇を保守的に見積もったことで営業利益率は10.1% （前期は11.6%） に低下するものの、利益額は依然として高い水準を維持する見通しである。また、不動産市場の状況次第では、価格転嫁による利益率の上昇の余地も残されているとみられる。 ■長期的な視点など成長戦略は 同社の成長戦略は、首都圏（特に都心部） の資産運用型マンションに特化することで、経営の効率性や優位性をさらに高めるとともに、市場全体の拡大を自社の成長に結び付けるニッチトップの戦略とみられる。裏を返せば、市場の動向に左右されるところに成長のボトルネック（制約） があるという見方もできる。したがって、業界をリードする同社自らが、資産運用型マンションの健全な発展をいかに促していくのかがポイントとなろう。 同社は、他社との提携等を含めて、関心のある見込客（潜在購入者） をデータベース化し、定期的にメール等で情報提供を行うCRM （ガーラ・ナビ） などを通じて、資産運用型マンションに対する認知や理解促進を図ることで、長期的な視点から市場の裾野を拡大する取り組みを行っており、その活動の成果が注目される。 また、2014 年10 月には台湾人投資家からのニーズを迅速かつ的確に把握するという位置づけで、台湾に現地法人を設立するなど、新たなニーズへも対応を進めている。土地仕入価格や建築費の上昇等による影響は気になるものの、首都圏の資産運用型マンションに対する居住者及び購入者からの需要は根強く、今後も十分に伸びる余地があることや、同社の比較的手堅いビジネスモデル（保守的な仕入方針や財務力、良質な賃貸住宅へのこだわり等） から判断して、持続的な成長の可能性は高いとみている。 ラジオNIKKEI　マーケットプレス 『フィスコ presents 注目企業分析』毎週月・木曜14：30～14：45放送 《TM》