株～企業情報・おすすめ銘柄

*09:10JST 個別銘柄戦略:一生命HDやテクノプロHDなどに注目 先週末3月29日の米株式市場は休場。為替は1ドル＝151.20-30円。今日の東京市場では、24年3月期純利益予想は下方修正だが売上高と経常利益予想を上方修正したワコム<6727>、発行済株式数の5.26％上限の自社株買い・増配と中期経営計画・グループ企業理念の改定を発表した第一生命HD<8750>、発行済株式数の0.94％上限の自社株買いを発表したテクノプロHD<6028>、イメージセンサ検査関連製品1.54億円の大口受注を獲得したと発表したインターアク<7725>、インドのグジャラート工場が稼働を開始したと発表した小糸製<7276>、東証スタンダードでは、24年2月期営業利益は31.2％減だが25年2月期は21.4％増予想と発表したパレモ・HD<2778>、上期営業利益が30.2％増となったクラウディア<3607>、第3四半期累計の営業利益が前年同期比3.8倍となった岡山製紙<3892>、第3四半期累計の営業利益が2.4％減と上期の21.4％減から減益率が縮小したERI　HD<6083>、発行済株式数の2.96％上限の自社株買いを発表したサノヤスHD<7022>などが物色されそうだ。一方、第1四半期営業利益が9.0％減となったスター・マイカHD<2975>、第3四半期累計の営業利益が7.7％減となった三益半導<8155>、東証スタンダードでは、第3四半期累計の営業利益が41.9％減となったミタチ<3321>、24年3月期利益予想は上方修正だが公募増資と株式売出しを発表したヤマイチ<2984>などは軟調な展開が想定される。 《CS》

*17:41JST 【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.1 目次 ■出演者 ■冒頭のあいさつ ■企業説明 ■質疑応答 1． 建築費の上昇についての影響と対策は？ 2． キャッシュフローについて 3． 仲介やコンサルなど余り資産を必要としない事業への拡大などは？ 4． 所有賃貸物件の含み益について 5． 四半期業績のブレ幅について 6． 夙川分譲地の業績貢献度が大きい点について 7． 他の戸建分譲会社などはなぜ素地から手がけないのか？ 8． 素地の仕入れから工事開始まで時間、スケジュールについて 9． M&A戦略について 10．販売や事務の人手不足について 11．マンションの建設費が上がったが価格転嫁は十分出来る市況環境なのか？ 12．今後の成長可能性について ■終わりのあいさつ ■出演者 ヤマイチ<2984>　専務取締役経営企画本部長　山田裕之様 著名投資家　DAIBOUCHOU 株式会社フィスコ　マーケットレポーター　高井 ひろえ（司会進行役） ■冒頭のあいさつ ▲フィスコ　高井 皆様、こんにちは。フィスコマーケットレポーターの高井ひろえです。今回は、ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社、専務取締役・経営企画本部長、山田裕之様にご登壇をいただき、著名投資家であるDAIBOUCHOUさんから、実際に保有されているヤマイチ・ユニハイムエステート様に対して、気になるところを御質問いただきます。山田様には、DAIBOUCHOUさんからの質問にお答えいただきたいと思います。それでは、本日ご登壇いただく山田様、DAIBOUCHOUさんをご紹介いたします。まずは、ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社、専務取締役・経営企画本部長、山田裕之様です。お願いいたします。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 よろしくお願いします。 ▲フィスコ　高井 山田様は、京都大学大学院薬学研究科医薬創成情報科学システムバイオロジー分野の研究員に着任後、2012年に同分野の特任助教に就任、同年7月にヤマイチエステート株式会社に入社しました。総務、工務部、経営企画本部管掌取締役を経て、2018年に常務取締役、2023年６月に専務取締役に就任しました。続いて、著名投資家のDAIBOUCHOUさんです。お願いいたします。 ●DAIBOUCHOU よろしくお願いします。 ▲フィスコ　高井 DAIBOUCHOUさんは、200万円の元手を一時10億円に乗せた実績を持つ著名な個人投資家です。2000年5月に株式投資を開始し、ITバブル崩壊時の暴落を資産バリュー株で回避し、不動産株への逆張り投資で、2004年10月に資産1.5億円を達成、専業投資家になり、Ｘ（旧Twitter）のフォロワーは11万人を超えています。山田様、DAIBOUCHOUさん、改めましてお願いいたします。 ●DAIBOUCHOU よろしくお願いします。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 よろしくお願いします。 ■企業説明 ▲フィスコ　高井 それでは、まずは、山田様に簡単な企業説明を実施いただきます。DAIBOUCHOUさんも、ぜひ気になるところなどございましたら、お話しいただければと思います。では、お願いいたします。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 それではまず、弊社の概要のほうからご説明したいと思います。弊社は、和歌山県和歌山市のほうで創業しまして、30年ぐらい近畿一円で商売してきました。2022年６月にスタンダード市場に上場しまして、その少し前に本社を大阪に移して、現在は関東地方に営業エリアを広げている状況でございます。 弊社は、不動産の開発をベースに賃貸、販売、マンションの3つのセグメントが主力でございまして、こちら写真ございますのが、弊社の代表的な仕事のイメージを写真に撮ったものですが、賃貸のほうは、集合住宅とかオフィスビルの賃貸もするんですけれども、得意としていますのが郊外のロードサイド店舗の開発です。こちら写真にありますように、小売であったり、飲食店であったり、少し大きめの店舗を誘致してきて、20年、30年の事業用定期借地で長期にわたって賃貸するということをずっと手がけていまして、弊社の現在の稼ぎ頭となっています。 不動産開発、販売セグメントについては、主に戸建ての分譲地、こちらの販売を行っています。あと、近年は、法人向けの不動産販売ということで、同じような開発プロセスを経て、最終的な出口を、事業主様に産業の用地として倉庫用地とか物流用地とか、こういった形で売却すると、こういったビジネスも手がけています。一番右がマンションですけれども、こちらは都市型の分譲マンションの開発と販売、こちらのほうを手がけています。 こちら、事業内容の売上等の内訳になっていまして、賃貸のほうが、先ほど申し上げましたように、用途別で見ますと、売上の半分近くが商業用の用途となっています。販売セグメント、こちらについては、土地の売上というのが74％という形でして、弊社はどちらかというと、建物に付加価値くっつけてたくさん売るというよりは、土地を造って売るというプロセスが特徴的です。分譲マンションについては、エリア特性に応じて顧客の層が違いますので、それぞれに対応したブランド展開で販売活動をしています。 こちらは沿革になっています。弊社は和歌山市のほうで創業したのですが、1989年ということで、まさにバブル崩壊の始まった頃で、そこから地価の下落が始まり、またリーマンショックが起こりと、非常に不動産業界としては厳しい状況でございまして、かつ、和歌山ということで、人口減少だったり少子高齢化、低所得という形で、環境としては非常に悪い環境ではあったんですけども、そこをしっかりその中でも成長し続けてきたということで、足腰の強い経営スタイルが特徴なのかなというふうに思っています。 その背景といたしましては、実需目線ですね。当社は、あまり短期の値上がり上昇の転売ということではなくて、あくまでも実際に使われる人たちが幾らぐらいだったら買えるのかという適切な価格設定、こちらを心がけていますのと、あとは賃貸収益ですね。やはり不況に強いビジネスということで、どんな経済的な大きな変動が起きても賃料収入というのは極めて安定していますので、こちらを毎年上積みしていくと、こういう経営戦略で今までやってきました。 後ほどまた触れるかもしれませんけれども、当社の一番の特徴は素地ですね。田んぼや山林といった宅地ではない状態、建物が建てられない状態からそれを建てられる状態まで土地を開発しまして、そこに建物を建てて、売る、貸すといったところまで製販一体で行う、このビジネスモデルが当社の特徴であり、当社の最大の強みであるというふうに考えています。以上が弊社の事業の概要となります。 ■質疑応答 ▲フィスコ　高井 ご説明いただきありがとうございました。ヤマイチ・ユニハイムエステート様についてご説明をいただいたところで、続いてはDAIBOUCHOUさんに、実際に保有されているというお立場から気になる質問を行っていただきたいと思います。DAIBOUCHOUさんには、事前に御質問を御用意いただきました。DAIBOUCHOUさんは実際に保有している銘柄のため、非常に気になる質問となっています。それでは、DAIBOUCHOUさん、お願いいたします。 ●DAIBOUCHOU はい。よろしくお願いします。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 お願いいたします。 ●DAIBOUCHOU 早速1つ目の質問となりますが、人件費や材料費の高騰で建築費が上昇し、新築戸建てが高くなり、売行き不信と聞きます。貴社の影響と対策はいかがでしょうか。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 ありがとうございます。弊社単独というよりは業界全体の傾向として、おっしゃるように、戸建てのほうがちょっと例年に比べて動きが鈍いのかなと感じています。一方で、当社はマンション事業もやっていますけれども、こちらは特にあまり影響はなく、お客さん、相変わらず堅調に推移しているのかなという感想ですね。 戸建て需要についても、我々、ミドルクラスあるいは少しリーズナブルなクラスと、いわゆる富裕層向けの開発、販売とやっているんですけれども、どちらかというと富裕層の方は、あまりこちらも影響はなく堅調に推移していて、戸建ての地方の方、地方での戸建て分譲については客足が鈍いかなというのが現状です。 分析するに、やはり比較的経済的に力のある人たちは、これから値上がりするかもしれないので今のうちに買っておこうという動きがあるのかなという形ですね。一方で、ミドルクラスの方々の収入層では、やっぱり先行き不安といいますか、家の値段が上がったから買えないというよりは、去年、生活のランニングコストが上がりまして、特に我々地方だと車移動が多いものですから、ガソリン代とかが上がると思い切りふだんのお財布の中身が減ってしまうというのも実感であったのかなと、そこで少しお客さんの足が鈍くなってしまっているのかなというような感想ですね。 我々、影響といたしましては、戸建てのほうは当然売行きとしては鈍くなってますが、当社全体、200億円ぐらいの売上のうちの戸建ての分譲事業というのは大体１割ぐらい占めてまして、その中の半分ぐらいが建物の売上という形ですので、影響はゼロではないですけれども、全体から見ると、そんなにインパクトなく抑えられてるのかなというところです。あと当社は、土地のほうでもしっかり利益見て販売価格を設定しているので、多少その建物のほうの利益をいじめても、この土地の部分の利益が確保できているということで、土地建物セットで販売することで一定の価格弾力性を持たせて売却できているのかなというところで、全体のインパクトは比較的抑えられてるのかなという状況でございます。 【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.2に続く 《TY》

*17:36JST 【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.4 　 【ヤマイチエステート<2984>】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.3の続き ●DAIBOUCHOU そうですか、分かりました。ありがとうございます。あと、マンションの建築費が上がったと思うんですけど、価格転嫁が十分できる市場環境でしょうか。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 はい。そうですね。これも、いつ調整入られるかって、みんな多分どきどきしながら、ばば抜きのような形でやっている部分はあるかと思いますけれども、我々としては、ここ最近ずっと上がり続けてるんですね。建設費も上がっているんですが、土地の値段も上がり続けてますので、ずっと上がり続けてる中で、エリアによっていろんな工夫のほうをしています。 関東は、正直まだ上がり代があるといいますか、もう都市部が特に、もう本当に中心地が上がり続けてますので、少し郊外の物件とかも上り基調にはあります。ただ、結局、その購買層も比較的元気な人が多いので、収入面でですね。関東は、まだ上がり代があるといいますか、もうすごい圧倒的に高いところに、それまで高くなかったところがだんだん追いついてきてるような、ただ、ここがまだマーケットとしては存在しているなっていう感じですね。 関西は、割と現実的な方が多いといいますか、あまりずっと実は上がってなくて、単価が上がり続けてるんですけれども、ちょっとずつ面積を絞って、グロスは一定になってるっていうのが現状でございまして、少しずつコンパクトなものとか、商品入れながら、総額で買える金額っていうのをみんな出してるような、そんなイメージはありますね。 ●DAIBOUCHOU なるほど、分かりました。実際のマンションの物件ホームページを見ると、結構、家具とか30万円分サービスでプレゼントみたいな、そういうのがあると、売行きがどうなのかなってちょっと心配になるところがあるんですね。大抵、ちょっと売行きがあれだと、そういうサービスをつけがちだと思うんですよね。 それが、ある意味、もういつもやっていることといいますか、通常運転でそれならいいんですけど、多少ちょっと厳しいってなると不安かなっていう、そういう感じはするんですけど、そういう感触はいかがですか。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 あまり言い過ぎて、このエンドユーザーさんがこの動画見ていたら怒られるかもしれないんですけども、一定やっぱり予算を初めに計画する段階で、値引きの幅とか販売促進の幅って見ていますので、そこはある程度見てる範囲でやってるっていうのが現実ですね、我々の場合。それを超過することはあんまりなくて、基本的にはその幅で全部収めてやっていますので、売れないからというよりは、もともとの計画でやってるっていうところと、あとはペースアップさせるために、ちょっと見せるといいますか、やっぱりお客さんが目を引くようなサービスを１個ぽこんとやって、お話ししていく中で、もう少し違う商品にご提案していくような、こんなことはやりますので、何でもかんでも全部サービスというよりは、初めのお客さんをフックするような、引っかけるために、みんないろんな工夫をしてるところはあるかなというふうに思います。 ●DAIBOUCHOU 分かりました。いろいろ販売状況の一覧を作ってみると、やっぱりちょっと安い物件っていいますか、駅から離れていたり、ちょっと中心地から離れてるのが少し販売数が多くて、都心だったり、京都の駅前とか、いい立地のところはよく売れてるといいますか、ちょっと高めの物件ですね、そういうイメージをしていますが、販売状況としてはそんな感じですかね。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 そうですね。結局、周り全体がすごい値段が上がっているので、もうそことの比較で、少しでも価格優位性があるような物件はやっぱり早く売れますし、高所得層向けの例えば高層階とかで少し値段を高くつけてるようなやつっていうのは、当然購買層も少ないので、ペースとしては比較的鈍いのかなというところですね。 あとは、競合の状態にもよるので、当社だけというよりは、近隣でどういう物件が出ているかによって売行きは全然変わりますので、変な話、今まで全然売れなかった物件でも、周りの物件がもう完売しちゃって、ほかに物件なくなると、急に売れるスピード上がったりとかもするので、単純にうちの物件だけがどうっていうよりは、本当に周りの需給との関連が非常に強いのはマンションかなというふうに思ってるんです。 ●DAIBOUCHOU じゃあ、近くにすごい格安な物件とかが出てしまうと、そっちに流れていくという状況ですね。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 そういうものが出たら、そこが完売するまでは、我慢するしかないみたいなときはありますね。 ●DAIBOUCHOU そうなると、一つ目は、戸建てが売れないっていうところと同じで、戸建てを買ってた人の層がインフレでちょっと苦しくなって、マンションも含めて家を買う購買力がちょっと低下しているのかなって、そういうイメージはしています。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 そうですね。本当に、申し上げたように、価値観が二つあって、いろいろインフレなので先行き不安なので、ちょっと家はまた検討、先延ばしにしようっていう人と、どうせ買わなあかんし、これから値段上がるので、今のうちに買っておこうっていう、その二つが、今、お客さん見てて、あるかなというふうに思いますので、マンション買ってる方のほうが、どちらかというと、どうせ値上がりするんだしっていう方が多いかもしれないなと思いますね。 特に都市部だと、本当にそれで含み益持ってる人もいますので、中古価格が上がってきて、いろんな人がいらっしゃるなと思いますね。 ●DAIBOUCHOU そうですね。だから、マンションを資産と考えるかっていう、そういう考え方ですね。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 そうですね。 ●DAIBOUCHOU 分かりました。ありがとうございます。それでは、最後の質問になりますが、御社の今後の成長可能性についてお聞かせください。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 ありがとうございます。今は、M&Aしながら関東に進出していまして、当社、本当に和歌山であったり関西の地方で、逆風の中、成長し続けてきたっていうところがありますので、この丁寧な利益の取り方は、利益の上積みの仕方を、関東のほうにこのビジネスモデルをコピーしたいなと思ってます。 関東へ出てきて思うのが、やっぱり高度に分業化が進んでまして、あまり自社で何でもかんでもやるというよりは、もう外注を駆使して、とにかく回転重視でやるみたいなビジネスをされている会社が多いなというふうに思ってますが、そこを、まだマーケットがいいので多分それは成り立つと思うんですけども、回転速度が遅くなっていくこれからの少子化とか購買者数が減っていくような局面では、やっぱり回転を少し落としながらでも一つ一つの利益を丁寧に積み上げていくビジネスモデルのほうが、多分生き残れる確率は高いんじゃないかなと思ってまして、それを関東に我々はコピーしていくようなことを今考えてます。 これで、ちょっと何とか売上を今の規模の2.数倍かぐらいまで何とか持っていければなと。マーケットが大きいので可能性はあるかなと思ってまして、その後、今、うちの創業社長が元気なうちに何とか売上1,000億円までは伸ばしたいなと思ってまして、そのうち特に賃料収入を100億円ぐらいまで何とか積み上げたいなというところで、今30億ぐらいまで来てますので、まずは50億の賃料収入を目指してやっていけば、潰れることはなくなるのかなと考えてますので、安定収益をしっかり上積みしていきたいなと思っています。 ●DAIBOUCHOU ありがとうございます。安定的な賃料収入を得ながら、長期スパンで丁寧に利益を確保していく。結構都心だと、どうしても薄利多売で、回転して稼ぐパワービルダーなところが存在感強いと思うんですけど、今後、御社の成長に注目させていただきたいと思います。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 よろしくお願いいたします。ありがとうございます。 ●DAIBOUCHOU ありがとうございます。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 ありがとうございます。 ■終わりのあいさつ ▲フィスコ　高井 山田様、DAIBOUCHOUさん、ありがとうございました。最後に、山田様、DAIBOUCHOUさんから御挨拶をいただきたいと思います。それでは、山田様からお願いいたします。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 本日は、最後まで拝聴いただきまして、ありがとうございます。我々は、まだ上場して間もない会社でございますので、しっかりこれからも成長していきたいと思っていますし、どちらかというと時間をかけて結果を出していく会社になるかと思いますので、長い目で見守っていただければと、こういうふうに思います。今後とも、どうかよろしくお願いいたします。 ▲フィスコ　高井 ありがとうございました。それでは、DAIBOUCHOUさん、本日の対談はいかがでしたでしょうか。 ●DAIBOUCHOU 非常に勉強になった対談だと思います。不動産市況も二極化しているといいますか、インフレの影響がそれぞれ違うというところがあるのと、あと、そうなるとやっぱり不動産市況も、単純に一面だけ見ても分からない、あとはヤマイチ・ユニハイムエステートさんの独自性のあるところ、長期スパンで丁寧に拾いながら賃料収入で手堅く、あとはマンションなどでの中期での分譲販売もしている、あとは戸建て分譲のあれですね、そこも含めていろいろ武器があり、事業がある、その多角化なところもいいですし、あと、不動産を持っている会社のM&Aとかも非常に興味深い事業じゃないかと思います。今日は本当にありがとうございました。 ■ヤマイチ・ユニハイムエステート　山田 ありがとうございました。 ▲フィスコ　高井 ありがとうございました。それでは、これにて対談を終了といたします。皆様、ご視聴いただきありがとうございました。 《TY》