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*15:11JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（1）：2022年9月期第2四半期は、不動産の売却が順調 ■要約 ディア・ライフ<3245>は、都市型レジデンスの開発事業・収益不動産の投資事業などのリアルエステート事業、セールスプロモーション事業を展開する企業グループである。2004年の会社設立以来、東京圏に特化した、主に単身者・DINKS向けマンションの開発（リアルエステート事業）を主軸として急成長を遂げた。代表取締役社長の阿部幸広（あべゆきひろ）氏をはじめとした専門性の高い人材の不動産目利き力が強みである。2007年8月、会社設立から3年弱で東証マザーズに上場。2015年8月には東証1部に昇格、その後も著しい成長を見せている。2022年4月の東証再編においては、プライム市場に移行した。 1. 市場動向と同社の強み 世界の大都市のなかで東京の不動産価格はまだ割安である（割高ではない）と言われている。加えて昨今の円安傾向がさらに“TOKYO”の割安感を高めている。 このような環境下で、需要の堅調な東京圏、特に神楽坂・飯田橋・市ヶ谷をはじめとする「職・食・住」の利便性が良好なエリア（新宿区、千代田区など）に事業エリアを特化することで、販売面だけでなく、用地取得や建築発注においても優位性を確立している。情報の非対称性が依然大きい不動産業界では、有益な用地・物件情報であればあるほど、フェイス・トゥ・フェイスの商談が重要になってくる。同社はエリアを限定することにより、より効率的で密度の濃い仲介業者などとの業界人脈を構築できており、その情報取得力は高い。またエリアを限定することで継続的に工事発注できることから、ゼネコンなど建築業者とも良好な関係性を構築できており、品質の高い建築請負工事を実現している。また、社内に一級建築士をはじめ専門性の高い人材を抱えていることも大きなアドバンテージとなっている。用地取得に関しては、素早く情報をキャッチすると同時にその開発ポテンシャルを素早く的確に算定し、競争力ある価格提示を迅速に行える能力が不可欠である。また建築技術等に詳しい人材がいればコスト抑制策での創意工夫が進みやすく、ゼネコンなどとの折衝力が高まる。 2. 業績動向 2022年9月期第2四半期は、売上高が前年同期比136.2%増の11,512百万円、営業利益が同265.7%増の521百万円、経常利益が同134.3%増の473百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同527.1%増の647百万円と通期計画の達成に向けて順調に折り返した。不動産の売却が順調に進み、連結化したアイディ(株)、(株)アイディプロパティ（以下、アイディグループ）(株)DLX ホールディングス（以下、DLX-HD）の業績が貢献した。 2022年9月期通期の業績目標は、経常利益で5,000百万円（前期比21.5%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で3,200百万円（同19.1%増）としており、期初からこの値は変わっていない。リアルエステート事業では、住居系不動産を中心に東京圏エリアへの積極投資を継続する。セールスプロモーション事業においては、派遣人員拡大に向けてオフィス増床や派遣スタッフ教育の強化などを行っているため、利益貢献が始まるのは2023年9月期からになる見通しとなっている。 3. 成長戦略 リアルエステート事業の投資戦略としては、1)コロナ禍でも賃貸需要・流通性・希少性の高い都心不動産の深堀・厳選投資を推進、2)1件当たりのプロジェクト規模の拡大による、効率の高い営業スタイルを強化、3)採用強化、アイディとの連携による物件情報の量・入手ルートの継続的拡充、4)社内建築士機能の強化や協力会社との協働による、迅速かつ柔軟な事業企画を追求、の4点である。投資エリアに関しては、直近では、以前よりも駅に近い利便性の高い物件を厳選する。「1件当たりのプロジェクト規模の拡大による、効率の高い営業スタイルを強化」は新たに加わった戦略である。販売用不動産（仕掛含む）は約25,313百万円、都心50物件以上が進行中であり、連結化したアイディグループ、DLX-HDの成長が期待される。 4. 株主還元策 同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、財務体質強化と手元資金の確保を図る一方、株主への利益還元を重要な経営課題としているため、配当性向40%を目指している。また、自己株式の取得に関しても、株価の推移や財務状況などを勘案し、機動的に行う方針である。2021年9月期は、過去最高益を反映し、配当金は年30円（前年比11円増配、過去最高益記念配当2円を含む）、配当性向は42.6%となった。2022年9月期は堅調な利益計画（親会社株主に帰属する当期純利益32億円目標）を背景に、配当性向40%、配当金年34円を目標とする。 ■Key Points ・世界の大都市の中で東京の不動産は優位性あり（価格水準、金利差）。早期の情報入手と目利きによる素早い判断力が強み ・2022年9月期第2四半期は不動産の売却が順調。連結化したアイディ、DLX-HDも業績に貢献 ・2022年9月期通期は経常利益5,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益3,200百万円が目標 ・ 販売用不動産（仕掛含む）は約25,313百万円、都心50物件以上が進行中。連結化したアイディ、DLX-HDの成長に期待 ・2022年9月期は配当金年34円、配当性向40%が目標 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《ST》