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*15:09JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（9）：2024年9月期通期は4年連続の過去最高益を目指す ■今後の見通し ディア・ライフ<3245>の2024年9月期通期の業績目標は、経常利益で7,500百万円（前期比21.3%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で5,100百万円（同18.5%増）としており、4年連続の最高益更新を予想する。売上高と営業利益に関しては、例年同様に業績目標を公開していない。売上高の目標を開示していない理由は、リアルエステート事業において物件売却手法が多彩であり不確定要素が多いこと、目標指標が売上高ではなく、経常利益としているためである。 リアルエステート事業の外部環境は、海外と日本で温度差がある。世界では、各国中央銀行の政策（金利等）動向や東欧・中東情勢をはじめとする地政学上のリスクなど不確実性は増しており、予断を許さない。また、欧米各国では在宅勤務が普及し、オフィスの空室率が高水準で推移している。一方で国内不動産業界においては、相対的に低金利であることやオフィスへ出社する動きが回復していること、インバウンドの復活による国内消費の持ち直し、円安の継続などを背景として、東京圏や主要都市の不動産への投資意欲は依然として高水準で推移すると考えられる。同社では、従来通り住居系不動産を中心に東京圏への積極投資を継続し、収益安定性・流通性に優れた不動産の供給量の拡大に注力する戦略である。2023年9月期通期末には事業規模で約164億円分の開発用地・収益不動産を取得しており、期初から高い水準で売却活動を推進できる。前期から物件規模の大型化、多様化が進み、物件規模で10億円以上のプロジェクトが増えていることから、進行期も少ない人員で高い成果が期待できる。将来的にファンドの組成を見据えているため、パートナーシップ・複合施設開発等の多様な手法を駆使し、中・大型物件に取り組む。また、完全子会社化してから2年が経つアイディグループとの協業が進んでおり、得意エリアである品川区・大田区にて開発用地、収益不動産の仕入が好調である。 東京都心の住居用不動産マーケットは依然として活況を呈しており、特に海外の投資家・ファンドにとっては、東京の不動産は海外主要都市と比較して割安であり、円安や金利差なども手伝い有利な条件が整っている。また、コロナ禍が終息し、商業系やオフィス系が活況を取り戻すなか、同社では住宅以外の不動産にも強い点などが追い風となる。 弊社では、投資家にとっての資金調達環境は依然として安定しており、東京都心の不動産の需要は堅調に推移するものと考えている。物件取得競争は厳しいものの、多様な出口戦略を持つ同社の仕入は順調であり、仕入物件の大型化も進んでいるため、通期目標の経常利益7,500百万円の達成に向けて条件は整っているとの見方をしている。 セールスプロモーション事業においては、従来の戦略通り、スタッフの質的・量的な充実を図り、既存のクライアントへの人材派遣の取引拡大やサービスを提供する分野の多様化などを進める。DLX-HD傘下各社の管理部門の共通化によるコスト削減や相互人材の活用など、グループ 企業としてシナジーを発揮し収益の最大化を推進する。2024年1月には人材サービス関連4社の統合が予定されており、2024年9月期には成長軌道を確実にし、通期でのセグメント利益黒字化の達成に挑む。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《AS》