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*14:25JST セレコーポレーション Research Memo（5）：2024年2月期第2四半期は賃貸開発事業が全体の業績をけん引 ■業績動向 1. 2024年2月期第2四半期の業績概要 セレコーポレーション<5078>の2024年2月期第2四半期の連結業績は、売上高12,162百万円（前年同期比19.0%増）、営業利益956百万円（同51.1%増）、経常利益974百万円（同50.0%増）、親会社株主に帰属する四半期純利益655百万円（同54.4%増）となった。賃貸開発事業が好調に推移し、全体の業績をけん引した。販管費に関しては、東京証券取引所に対する上場審査料がなくなったこと、正社員の増加による人材派遣料の減少といった、事業の効率化による抑制がみられ、各段階利益は好調に推移した。第2四半期末時点のKPIについては、建築実績累計が2,738棟（前期末比35棟増）、経営基盤の強化を示す管理戸数が12,263戸（同220戸増）と堅調に推移しているほか、収益の安定性を示す入居率は97.6%（同0.8ポイント低下）と高水準を維持している。全国及び首都圏のアパート建築実績は堅調に推移しており、同社の業況にも反映されている。金融機関のアパートオーナーに対する融資姿勢は厳格化しつつあるが、同社のメイン顧客は担保力がある地主層や金融資産がある富裕層であるため、今後も特段の問題は生じないものと弊社では見ている。 2. セグメント別の業績概要 (1) 賃貸住宅事業 売上高は4,085百万円（前年同期比18.8%減）、セグメント利益は179百万円（同56.7%減）となった。好調だった前年同期並の売上水準には至らず、計画比でも98.2%とわずかに未達となった。同社は3月の引き渡し案件が多く、4月～8月は売上が鈍化する時期となる傾向にある。2024年2月期第2四半期までは通期計画に対して若干の遅れが生じている形であるが、第3四半期以降で回復していく計画だ。売上高の先行指標である受注状況は計画通り進捗しており、2024年2月期第2四半期末時点の受注棟数21棟（計画比100%）、引き渡し棟数35棟（同100%）、着工棟数45棟（同112.5%）、1棟単価128.3百万円（同128.3%）と、通期の業績達成に向けた着実な案件確保がなされていると弊社では見ている。 (2) 賃貸開発事業 売上高は3,726百万円（前年同期比121.3%増）、セグメント利益は602百万円（同168.5%増）となった。前期契約済の物件引き渡しが第1四半期に集中し、更に第2四半期連結累計期間における1件の土地引き渡しにより大幅な増収増益を達成した。同事業は2020年10月から開始した事業であるが、今後は組織力の強化により安定的な仕入・販売体制を構築し、資金効率の改善と利益率の向上を図る。 (3) 賃貸経営事業 売上高は4,636百万円（前年同期比8.8%増）、セグメント利益は565百万円（同22.7%増）となった。組織力の強化と営業力のレベルアップに注力し、管理受託営業の強化に取り組んだ結果、2024年2月期第2四半期末の管理戸数は12,263戸（前期末比220戸増）となった。なお、セレリーシングパートナーズ（2023年8月末で16社）及びセレメンテナンスパートナーズ（同10社）との連携を強化し、入居者及びオーナー双方の満足度に繋がるサービス面の維持・向上に努めた結果、高水準の入居率（同97.6%）を維持している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） 《HH》